Анализ зарубежного опыта управления ипотечным кредитованием

В экономиках разных стран ипотека занимает опре­деленное место. В каждой стране действует свое спе­цифическое законодательство в данной сфере, во многом зависящее от особенностей земельного зако­нодательства (к примеру, в США под ипотекой пони­мается залог недвижимости только в жилищной сфе­ре). Во Франции право на непосредственное вла­дение землей принадлежит только потомственным аристократам, все остальные граждане обладают пра­вом аренды земельных участков.

         Ипотечный рынок призван выполнять целый ряд функций:

1. Коммерческая функция, которая выражается в получении прибыли;
2. Ценовая функция, выраженная в процессе формирования рыночных цен;
3. Информационная функция, благодаря которой рынок производит и доводит до всех участников рыночную информацию об объектах недвижимости;
4. Регулирующая функция, которая выражается в том, что рынок утверждает правила и устанавливает приоритеты.

Ипотечный рынок является частью рынка ссудных капиталов, так как объект сделки на этом рынке - ссудный капитал, при этом ипотечный рынок реализу­ет функции рынка ссудных капиталов (аккумулирую­щая, перераспределительная и т.д.).

Являясь частью рынка ссудных капиталов, ипотечное кредитование имеет свои характерные особенности.

Ипотечный кредит выступает как ссуда под строго определенный залог (обычная банковская ссуда может и не обеспечи­ваться залогом). Ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10-30 лет. Благодаря этому растягивается пога­шение кредита во времени и таким образом уменьшается размер ежемесячных выплат. По сравнению с потребительским кредитом ипотечная ссуда представляет собой достаточно большую сумму. Ипотечный кредит подвергается государственному регу­лированию. При оформлении кредитного договора используется особый инструмент - закладная, удостоверяющая право временной передачи собственности от должника-заемщика к банку-кредитору в качестве обеспечения оплаты долга (ссуды). Ипотечный кредит позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики, так как происходит рост в сфере строительства жилья, а этот сектор является основополагающим в мировой экономике.

В практике мирового опыта можно увидеть, что фор­мирование рынка ипотечного кредитования представ­ляет собой сложнейшее экономическое образование. Эффективность этого рынка зависит от многих эконо­мических, психологических, юридических, политических факторов. Институты, которые обеспечивают регулиро­вание отношений, возникающих в сфере ипотечного кредитования, весьма сложны и многообразны.

Существует две основных модели организации сис­темы ипотечного жилищного кредитования - это так на­зываемая двухуровневая модель и накопительная. По стране преимущественного формирования этих моде­лей их также называют американской и немецкой соот­ветственно. Поскольку классификация этих моделей носит условный характер, в одной стране они могут функционировать одновременно. Кроме того, вполне возможны некоторые условные разделения модели в рамках обозначенных, не меняющие, однако, их суть в принципе.

Каждая модель организации системы ипотечного жилищного кредитования включает в себя определенный набор основных элементов, характеристики кото­рых различаются в зависимости от модели. Их сравни­тельный анализ позволит выявить наиболее приемле­мые для современной Российской Федерации подходы к организации системы ипотечного жилищного креди­тования, согласующиеся с существующей на сегодня тенденцией развития ипотеки в нашей стране.

Имеет смысл сравнить и сопоставить мировой опыт ипотечного кредитования, присущий развитым запад­ным странам, которые уже давно миновали процесс становления ипотечного рынка.

Прежде всего, общим для большинства моделей яв­ляется первичный ипотечный рынок.

Сегмент общего кредитно-финансового рынка непо­средственно охватывает деятельность ипотечных банков по кредитованию конкретных юридических и физических лиц под залог конкретных объектов недвижимости. Ос­новными субъектами первичного рынка являются ипо­течный банк (кредитор) и ссудозаемщик, который высту­пает в роли клиента банка.

Американская двухуровневая модель организации рынка ипотечного кредитования появилась в США по двум основным причинам. Во-первых, ввести единую систему ипотечного кредитования, единые требования к обеспечению путем принятия единого федерального законодательства не представлялось возможным, ввиду того что это затрагивало бы исключительную компетенцию штатов в области законотворчества. Во- вторых, необходимо было с экономической точки зре­ния стимулировать жилищное строительство после Великой депрессии, а сделать это за счет частного ка­питала без мощной государственной поддержки также было невозможно.

Поэтому для создания в США общенационального рынка ипотечного кредитования оставался только один способ, а именно за счет экономических меха­низмов воздействовать на процесс ипотечного креди­тования и добиться единообразия сделок по обеспе­чению ипотечных кредитов с целью использования прав в качестве активов для продажи с целью рефи­нансирования ипотечных кредиторов.

В результате подобной модели ипотечного кредито­вания жилищного строительства установлено, что спон­сорство правительства абсолютно необходимо, доступ­ность к рынку ценных бумаг имеет решающее значение, ипотека с изменяемой и фиксированной процентной ставкой является оптимальной структурой, ипотечная отрасль - катализатор развития отрасли жилищного строительства, являющейся важным компонентом ва­лового внутреннего продукта (ВВП) страны.

Суть двухуровневой американской модели сводится к тому, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально создан­ным агентствам. Эти агентства могут действовать с по­лученными ипотечными кредитами различным способом: переуступить (передать) их вторичным инвесторам, сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах, выпустить или разместить ипотечные ценные бумаги. При этом образуется так называемый вторичный ипотеч­ный рынок - сегмент общего кредитно-финансового рын­ка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет прода­жи права требования по ссуде инвестору или за счет трансформации персонифицированных закладных в обезличенные доходные бумаги и размещение их среди инвесторов.

Обычно формирование двухуровневой системы воз­можно при мощной государственной поддержке. Самым значительным результатом подобной поддержки прави­тельства США была организация сильного вторичного ипотечного рынка. Деятельность же созданных прави­тельством агентств обеспечила первоначальные основы создания вторичного рынка, привлечение средств вто­ричных инвесторов в сферу ипотечного кредитования.

Кроме того, они контролируют и поддерживают вто­ричный рынок ипотечного кредитования, что, в конеч­ном счете, оказывает влияние и на условия первона­чального ипотечного кредитования. За счет формиро­вания пулов ипотек кредитные риски, не покрытые страховкой, гарантиями, распределяются агентствами между всеми составляющими пул кредитами и соот­ветственно приобретателями участий в пуле.

Механизм двухуровневой модели вторичного рынка ипотечного кредитования весьма сложен и требует ог­ромных затрат на свое содержание, что в свою очередь приносит удорожание кредитных средств для заемщика. Еще один недостаток - это проблема чуткого и эффек­тивного правового регулирования этого механизма.

Европейская одноуровневая модель уже долгое время работает в ряде западноевропейских стран, таких как Дания, Германия, Франция и др. Недавно, например, в Польше, Чехии, Словакии, Венгрии были приняты зако­ны, направленные на организацию в этих странах одно­уровневой системы ипотечного кредитования.

Суть одноуровневой системы ипотечного кредитова­ния сводится к тому, что выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные креди­ты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Выпуск и обращение закладных лис­тов контролируется и регулируется специальным зако­нодательством. Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выда­чей ипотечных кредитов и иными операциями, характе­ризующимися невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые закладной лист, не может ни один эмитент, кроме поименованных в законе. Дея­тельность ипотечных банков находится под строгим контролем государства и органов банковского надзора.

Основными достоинствами такой модели являются:

1. дешевизна организации и контроля по сравнению с двух­уровневой моделью;
2.  отсутствие страхования кредитно-финансовых рисков;
3.  использование услуг рейтинговых агентств;
4.  отсутствие затрат на выплату агентских вознаграждений обслуживающим кредит банкам и т.п.

Это в итоге значительно снижает стоимость кредита для заёмщика. Кроме того, она более проста в законо­дательном регулировании.

Экономические механизмы рефинансирования при данном кредитовании одинаковы во всех развитых странах. Различаются лишь только организационные подходы. У кредитора, который выдал кредит под залог недвижимости, есть несколько вариантов, как поступить с активом в виде денежных прав требований, обеспе­ченных залогом недвижимости (ипотечным кредитом).

Почти четверть всей финансовой помощи жилищному сектору во Франции осуществляется в виде налоговых льгот, которые носят стимулирующий или вспомога­тельный характер. Одной из приоритетных целей явля­ется стимулирование приобретения и строительства нового жилья, предназначенного для сдачи внаем.

Финансирование социального и рыночного жилищных секторов во Франции существует в виде двух основных форм бюджетного финансирования социального жи­лищного сектора. Первая - это субсидирование строи­тельства, т.е. финансовая поддержка, оказываемая властями тем генеральным заказчикам, которые строят жилье для малообеспеченных слоев населения. Вторая - это личные жилищные пособия или опре­деленная финансовая помощь малодоходным катего­риям населения с целью облегчить выплату ежеме­сячной квартирной платы или годовых взносов в пога­шение кредита.

В Канаде ипотечный кредит предоставляется всему населению, кто имеет стабильный заработок и воз­можность внести первоначальный взнос в размере от 5 до 25% от стоимости приобретаемого жилья. Предостав­ляя подтверждающие доходы документы, а также уп­лату налогов и все кредитные задолженности перед другими организациями, заемщик в течение 1-3 не­дель получает одобрение и оформляет ипотечный кредит. Обязательным условием также является стра­хование ипотеки, недвижимости и жизни. Ипотечные кредиты предоставляются по весьма льготной кредит­ной ставке, так как они, с одной стороны, управляются центральным банком, а с другой стороны - они обес­печены самой недвижимостью в качестве залога.

Базой системы финансирования жилья в США явля­ется кредитование жилищного строительства и его по­купки. По данным Федеральной национальной ипотеч­ной ассоциации, ежегодный оборот финансирования жилья составляет более 400 млрд. долл. США, а общая сумма неоплаченного кредита на эти цели достигла около 3 трлн. долл. Одним из основополагающих мо­ментов развития ипотеки в США было право граждан на свободное владение, передачу и использование недви­жимого имущества. В настоящее время двое из трех американцев живут в своих собственных домах.

Современная система внебюджетного жилищного инвестирования в США позволяет эффективно решать жилищную проблему, а американский опыт внебюд­жетного инвестирования жилищной сферы является основой экономической стабильности и благосостоя­ния нации, побудительной мотивацией к высокоэф­фективному труду американских граждан. Система за­ставляет их дорожить работой, высокоэффективно трудиться и повышать свою квалификацию, поскольку многолетний груз кредитных долгов не позволяет рас­слабиться. Конечно, обратной стороной такой системы является негативный психологический фактор. Заем­щику необходимо быть уверенным в завтрашнем дне, в частности в том, что будущие доходы будут доста­точными для выплат по ипотечному кредиту. Гаранти­ровать стабильность жизненных устоев не может ни­кто, особенно когда речь идет о длительных сроках кредитования (15-30 лет). Поэтому психологически это очень тяжелый груз ответственности, осознание кото­рого необходимо при принятии решения об участии в долгосрочной ипотечной программе для населения.

К особенностям ипотечного кредитования в США можно отнести долгосрочность ипотечного займа (15-30 лет) и низкую процентную ставку (в среднем 3-4% годовых). Сумма кредита обычно не выше, чем 80-90% от стоимо­сти заложенной недвижимости, а 10-20% составляет первый взнос, который должен быть внесен из собствен­ных средств покупателя. Что касается ветеранов и мало­имущих, то государство гарантирует выдачу льготных ссуд на полную стоимость долга без уплаты первого взноса, что с другой стороны носит скрытую угрозу в слу­чае массовых индивидуальных банкротств.

Вышеуказанные особенности ипотечного кредитова­ния предопределяют его достаточно низкую ликвид­ность наряду с высокой степени риска. Однако ипотеч­ное кредитование на финансовом рынке США обладает достаточной конкурентоспособностью, которая опреде­ляется следующими нижеперечисленными факторами:

1. При открытии ссуды под залог недвижимого имущества производится тщательный андеррайтинг. Оценка платеже­способности заемщика базируется на критериях его кредитоспособности: стабильности финансового положения, размера текущих доходов и расходов и т.д.;
2. Использование различных форм кредита, в том числе учитывающих инфляционные процессы и движение цен на кредитные ресурсы на финансовом рынке;
3. Обязательное страхование ипотечной задолженности: более 50% ипотечных займов обеспечиваются государст­венной страховкой, остальные ссуды страхуются частны­ми страховыми компаниями.

Свои особенности имеет немецкая накопительная ипотечная система.

Для получения ссуды вкладчику необходимо достиг­нуть минимального срока сбережений, минимального размера сбережения, которые могут составлять соот­ветственно 18 месяцев и от 40% до 50% общей суммы сбережений и могут зависеть от имеющихся в распо­ряжении банка общих средств. В рамках этого метода распределения выплачивается общая сумма сбереже­ний, то есть сумма, состоящая из собственных сбере­жений и ссуды, а после распределения ссуда погаша­ется вкладчиком в установленный срок. Поэтому ос­новной характеристикой данной схемы является ее замкнутость. Особенность ее и в том, что банки, ис­пользующие эту систему, имеют возможность предос­тавлять кредиты на более льготных условиях, выпла­чивая по сберегательным вкладам более низкие про­центы, чем средние по рынку.

Обобщим следующие преимущества немецкой системы:

1. Финансирование, не зависящее от состояния рынка капитала;
2. Процентная ставка устанавливается в самом начале и является очень низкой, поэтому для вкладчика отсутству­ет риск изменения процентной ставки;
3. Размер погашения долга ссудодателя точно устанавливает­ся с самого начала;

В отличие от многих стран, в которых высокие проценты поч­ти парализуют жилищное строительство, низкая процентная ставка по ссуде в рамках германской системы сбережений содействует тому, что размер выплат и в периоды вы­соких процентов остается вкладчикам по силам.

Относительно высокая последовательность осуще­ствления выплат сберкассами приводит к постоянному развитию жилищного сектора.

Общим показателем для всех вышеуказанных ипо­течных моделей выступает сильная и всесторонняя поддержка государством процесса их практического функционирования. Она проявляется как в правовом, лицензионном и финансовом регулировании данной деятельности, так и в предоставлении ей государствен­ных гарантий и обеспечении страхования рисков, нало­говых льгот и целевых адресных дотаций.

В Великобритании покупка жилья выгоднее аренды. Арендатор двухкомнатной квартиры в Великобритании платит в среднем на 10% в месяц больше, чем покупа­тель аналогичной недвижимости. Это связано с тем, что ставки по ипотечным кредитам находятся на низ­ком уровне (5% в год), в то время как арендные плате­жи достаточно высоки.

Перегрев рынка недвижимости специального административного центра Китайской Народной Рес­публики (КНР) привел к тому, что жилье стало недос­тупным для рядовых граждан. По прогнозам Королев­ского института оценщиков, эта тенденция бу­дет продолжаться в течение 20 лет.

Согласно выводам экспертов, в течение ближайших 5-10 лет властям Гонконга необходимо ежегодно выде­лять столько участков земли, чтобы на них можно было строить 22 тыс. объектов жилья. Однако в настоящее время количество выделяемой ежегодно земли доста­точно для застройки лишь 18,5 тыс. объектов.

Специалисты призывают власти Гонконга про­водить регулярный мониторинг потребностей населе­ния в жилье, чтобы на основании полученных данных делать вывод о том, какие типы жилья нужно строить.

Правительство КНР создает фонд для стабилизации рынка недвижимости. Одна из госкорпораций, которая является девелопером на рынке недвижимости и управляется Министерством строительства КНР, планирует создать фонд в разме­ре 300-500 млн. долл. Его предназначение - стабили­зация рынка недвижимости страны.

Планируется, что средства фонда будут инвестиро­ваны в коммерческую и жилую недвижимость Китая. Как считает ряд аналитиков, в Китае достаточно быст­ро растет спрос на недвижимость. Таким образом, с целью недопущения разрастания «пузыря» китайские власти уже достаточно давно ограничивают покупку жилой и коммерческой недвижимости путем налогов, сокращением кредитования и других мер. Тем не ме­нее, цены на землю в стране растут ускоренными тем­пами. При этом правительство КНР начало реализа­цию целевой программы по строительству доступного жилья для населения. Планируется, что к концу октяб­ря 2015 г. в стране будет построено 30 млн. дешевых домов и квартир. Жилая недвижимость будет предос­тавляться, в том числе, и на правах доступной по стоимости долгосрочной аренды. В соответствии с планами китайского правительства, к концу 2015 г. в столице страны Пекине будет построено или реконструировано более 400 000 дешевых квартир. Другой крупный город КНР - Шанхай - обзаведется 520 тыс. ед. доступного жилья. В городе Тяньцзинь в 2016 году начнется строительство 8 млн. кв. м недорогой жилой недвижимости, что на 85% больше, чем было построе­но в 2014 г. В городе Хэфэй провинции Аньхуэй рас­положатся 23 600 дешевых домов. Этот план серьезно повлияет на частный рынок жилой недвижимости.

Подводя итог всему вышеизложенному, можно сде­лать вывод о том, что для минимизации рисков при осуществлении ипотечного кредитования большая роль должна отводиться правильному выбору кредит­ных технологий и инструментов, а также видов и форм ипотечного кредитования.

Что касается проблемы адаптации любой зарубеж­ной модели к российским условиям, то, прежде всего, необходимо учесть емкость отечественного ипотечно­го рынка (платежеспособный спрос на ипотечные кре­диты), особенности нашего законодательства и нало­говой системы, а также уровни развития инфраструк­туры рынка недвижимости.

- Курсовые работы на заказ