Методы оценки кредитоспособности заемщика и риски ипотечного жилищного кредитования

Одним из важнейших этапов предоставления жилищного кредита является этап андеррайтинга кредита. Это ключевой этап, на котором вырабатывается решение о возможности или нецелесообразности предоставления кредита заемщику. Процедура андеррайтинга осуществляется после проведения предварительной квалификации клиентов банка, сбора и проверки документов, подтверждающих полноту и достоверность информации, представленной клиентом о своих доходах. Получаемая информация о потенциальном заемщике включается в заявление-анкету на ипотечный жилищный кредит. В ходе подготовки решения выявляются возможные риски, которые принимает на себя кредитор, предоставляя кредит заемщику, а также оценивается вероятность возврата кредита в соответствии с устанавливаемым графиком платежей.

На этом этапе определяются основные параметры и условия предоставления кредита, которые после утверждения их на кредитном комитете банка в соответствии с принятым в банке регламентом станут основой для составления кредитного договора и договора об ипотеке. В процессе андеррайтинга эксперт (кредитный инспектор), ответственный за его проведение, должен представить обоснованное заключение - отчет об андеррайтинге, в рамках которого дается краткая характеристика платежеспособности заемщика, оценивается достаточность обеспечения кредита, а также делается заключение о возможности предоставления кредита данному заемщику.

Процедура андерайтинга представляет собой комплекс мероприятий по анализу и проверке полученной от заемщика информации с тем, чтобы оценить риски, которые берет на себя банк, предоставляя заемщику кредит. Эксперт по андеррайтингу (кредитный инспектор банка) должен определить вероятность погашения заемщиком предоставляемого кредита полностью и в срок, исходя из информации, содержащейся в заявлении на ипотечный кредит заемщика.

Процедура андеррайтинга осуществляется по следующим основным направлениям анализа собранной и документально подтвержденной информации о заемщике:

- оценка платежеспособности потенциального заемщика - способности своевременно погасить кредит - на основе анализа его доходов и расходов;

- оценка готовности заемщика погасить кредит, т.е. его кредитной дисциплины, на основе анализа его кредитной истории;

- оценка достаточности наличных денежных средств, которыми располагает потенциальный заемщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходов по совершаемым сделкам;

- оценка достаточности обеспечения возвратности кредита, предполагающая определение соотношения суммы запрашиваемого кредита и оценочной стоимости приобретаемого жилого имущества, заключение об инженерно-техническом состоянии жилого объекта и проведение юридической экспертизы правоустанавливающих документов на предмет ипотеки.

После проведения процедуры по оценке вероятности погашения кредита эксперт по андеррайтингу подготавливает для кредитного комитета банка отчет о результатах андеррайтинга, в котором содержатся проекты решений, касающихся конкретного заемщика:

- предоставить кредит данному клиенту, с указанием суммы кредита, сроков и условий погашения;

- отказать в кредите, с указанием оснований для отказа;

- провести дополнительный анализ информации о заемщике, с возможной модификацией первоначальных условий кредита.

Стабильность трудоустройства как в момент подачи заявления на кредит, так и в перспективе - важнейший показатель способности заемщика погасить кредит.

Первостепенное значение при оценке стабильности трудоустройства заемщика имеют уровень его образования, квалификации, профессиональный опыт, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка. Анализ перечисленных факторов позволит эксперту по андеррайтингу оценить стабильность трудовой занятости клиента, возможность профессионального и карьерного роста, способность в случае потери работы найти новую без уменьшения доходов.

При проведении андеррайтинга кредита далеко не все процедуры могут быть сведены к оценке коэффициентов. Тем не менее на основе сведений о доходах заемщика, стоимости приобретаемого жилья, платежей по кредиту, анализа его доходов и расходов и другой информации, имеющейся в заявлении заемщика на получение кредита, можно рассчитать несколько основных соотношений, позволяющих формализовать процедуру андеррайтинга заемщика и расчета максимально допустимой суммы кредита для него.

В правилах по предоставлению кредитов банк вправе установить несколько различных соотношений, или коэффициентов, расчеты по которым с учетом статистики просроченной задолженности или невозврата по кредитам позволят банку установить некоторые предельные величины, определяющие «зону повышенного риска».

Рассмотрим три основных коэффициента, используемых в практике работы как большинства банков США, так и российских банков, осуществляющих операции по ипотечному кредитованию.

Для определения способности заемщика выплачивать ипотечный кредит банк оценивает доходы заемщика на основе коэффициентов:

- отношение ежемесячных платежей по ипотечному жилищному кредиту к среднемесячным совокупным доходам заемщика (платеж / доход, или П/Д);

- отношение общих ежемесячных долгосрочных обязательств, включая расходы на платежи по кредиту, обязательства по другим кредитам или займам, алименты и другие обязательные финансовые платежи, к среднемесячному совокупному доходу заемщика за тот же период (обязательства / доход, или О/Д);

- отношение размера кредита к оценочной стоимости предмета залога (кредит / залог, или К/З).

Банк может самостоятельно устанавливать максимальные значения для каждого показателя, выраженные в процентах. В самом общем случае, исходя из стандартов, выработанных зарубежной практикой, коэффициент, показывающий отношение ежемесячных платежей по ипотечному жилищному кредиту (включая некоторые другие обязательные расходы, связанные с жильем, в частности платежи по страхования данного жилья) к среднемесячным доходам заемщика (П/Д), не должен превышать 30% от его совокупного дохода.

Коэффициент П/Д равен отношению суммы ежемесячных жилищных расходов (включая ежемесячный платеж по основному долгу и выплату процентов по ипотечному жилищному кредиту, ежемесячные платежи по налогам на имущество, ежемесячные платежи по страхованию недвижимого имущества, а также страхованию жизни заемщика) к сумме ежемесячных совокупных доходов заемщика и созаемщика (некоторые банки при расчете берут чистые доходы, т.е. за вычетом подоходного налога):

           ежемесячные жилищные расходы

П/Д =-----------------------------------------------------------×100,

           ежемесячные совокупные доходы заемщика

где П/Д £ 30%.

Этот коэффициент определяет предельно допустимую долю расходов по жилищному ипотечному кредиту в совокупных доходах заемщика исходя из критериев, устанавливаемых банком. Превышение этого коэффициента свидетельствует о повышенном риске при предоставлении жилищного ипотечного кредита - с точки зрения способности заемщика своевременно и правильно погашать жилищный ипотечный кредит.

Проводя анализ готовности заемщика погасить кредит, эксперт по андеррайтингу должен определить, в какой степени можно доверять данному заемщику. Важно установить, насколько клиент банка ответствен при выполнении принятых на себя обязательств. Помимо характера выплаты предоставленных прежде займов, эксперт по андеррайтингу должен установить, каковы сумма неуплаченного остатка долга, срок и размер ежемесячных платежей в счет погашения займа.

Отсутствие кредитной истории (депозитных и других счетов в банке, кредитных карточек, потребительских кредитов) не должно рассматриваться как негативный фактор. Необходимо учитывать, что у большинства заемщиков в России не было возможности ранее обращаться в банк за кредитом. Поэтому одной из основных задач банка становится формирование кредитной истории заемщика на основе анализа выполнения тех финансовых обязательств, которые у него есть и которые ему приходится выполнять.

Во многих странах действуют соответствующие специализированные структуры - кредитные бюро, и банк может получить от них информацию о кредитной истории каждого заемщика. В России система кредитных бюро только формируется и не имеет необходимой информационной базы. Поэтому банку следует самостоятельно оценить платежную дисциплину заемщика по другим обязательствам.

Имущество должно находиться в приемлемом состоянии и соответствовать минимальным требованиям к предмету залога, установленным банком.

Если квартира или дом приобретаются на вторичном рынке жилья, кредитный инспектор направляет сотрудника банка для проведения инженерно-технической экспертизы, которая позволит выявить возможные скрытые дефекты, связанные с предыдущей эксплуатацией объекта, конструктивными особенностями и другими инженерно-техническими характеристиками жилья. Заключение по проведенной инженерно-технической экспертизе используется при подготовке отчета об андеррайтинге и подшивается в кредитное дело.

Банк обеспечивает проведение оценки стоимости имущества, привлекая независимого оценщика, имеющего надлежащую лицензию в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, и/или оценщика, имеющегося в штате банка. Все отчеты оценщика должны быть проверены экспертом банка по андеррайтингу, составлены в требуемой форме и признаны удовлетворительными. Оценочная стоимость предмета залога определяется на основе утвержденных банком методик оценки.

Оценщик предоставляет кредитору подробное описание имущества и оценку его рыночной стоимости. Отчет о результатах оценки должен включать следующие пункты:

- анализ состояния жилого помещения;

- анализ прилегающей территории;

- определение «аналоговой» оценочной стоимости сопоставимого по характеристикам жилья на рынке;

- определение ликвидационной стоимости, т.е. оценочной стоимости жилья, которую можно получить в случае его срочной продажи;

- определение рыночной стоимости.

Если эксперт по андеррайтингу найдет, что оценка проведена не полностью или недостаточно правильно, ему следует заказать проведение оценки имущества еще раз другому оценщику.

С учетом заключения сотрудника банка, проводившего инженерно-техническую экспертизу, и на основании собственного анализа соответствия предмета залога требованиям, установленным кредитором, кредитный инспектор вправе сделать поправочные (понижающие) коэффициенты на установленную оценщиком стоимость жилого помещения и учесть это при расчете коэффициента К/З с соответствующей корректировкой максимально доступной суммы кредита.

В случае, если цена приобретения квартиры или дома существенно расходится с той, что представлена оценщиком, кредитный инспектор анализирует причины этих расхождений, при необходимости встречается с представителями продавца, риэлторской фирмы, с продавцом и покупателем (заемщиком) квартиры или дома. Заемщик должен быть предупрежден, что разница между ценой приобретения квартиры и предоставляемым кредитом должна быть покрыта за счет его собственных средств в форме первоначального платежа.

После того как основные этапы анализа платежеспособности заемщика и его кредитоспособности завершены, определяются основные параметры кредита с учетом запрашиваемой суммы кредита, оценочной стоимости приобретаемого жилья, а также оценок рисков банка относительно способности заемщика погасить кредит.

При анализе факторов риска и принятии решения об одобрении кредита банк руководствуется следующими соображениями.

1) Основное внимание уделяется способности заемщика выплатить ипотечный жилищный кредит. Большое значение имеют такие факторы риска, как нестабильность трудовой занятости; частая смена работы без увеличения доходов; снижение доходов или отставание их роста от темпов инфляции.

2) Проверяется достаточность наличных денежных средств заемщика, необходимых для выплаты первоначального взноса за жилье, а также для покрытия расходов, связанных с заключением сделок по купле-продаже и выдаче ипотечного жилищного кредита.

3) Проверяется и анализируется кредитная история заемщика. Отсутствие кредитной истории не должно рассматриваться в качестве негативного фактора при наличии других компенсационных факторов.

Возраст заемщика, а также хорошее образование, перспективная специальность также могут рассматриваться как существенные компенсирующие факторы, поскольку позволяют надеяться, что на протяжении кредитного периода доход заемщика будет расти, а доля ежемесячных платежей в доходе - снижаться.

Оценка кредитоспособности заемщика (методика СберБанка России) разработана на основе Приложения к Регламенту предоставления кредитов юридическим лицам Сбербанком России для определения финансового состояния и степени кредитоспособности Заемщика.

Для определения кредитоспособности заемщика проводится количественный (оценка финансового состояния) и качественный анализ рисков.

Целью проведения анализа рисков - определение возможности, размера и условий предоставления кредита. Оценка финансового состояния заемщика производится с учетом тенденций в изменении финансового состояния и факторов, влияющих на эти изменения.

С этой целью необходимо проанализировать динамику оценочных показателей, структуру статей баланса, качество активов, основные направления хозяйственно-финансовой деятельности предприятия.

Количественный анализ финансового состояния Заемщика предполагает оценку следующих групп оценочных показателей:

- коэффициентов ликвидности;

- коэффициентов соотношения собственных и заемных средств;

- показателей оборачиваемости и рентабельности.

После расчета основных оценочных показателей в каждой из групп, заемщику присваивается категория по большинству из этих показателей на основе сравнения рассчитанных значений с нормативными. Для показателей третьей группы (Оборачиваемость и рентабельность) за исключением рентабельности продукции/продаж не устанавливаются оптимальные или критические значения ввиду большой зависимости этих значений от специфики предприятия, отраслевой принадлежности и других конкретных условий. Оценка результатов расчетов этих показателей основана, главным образом, на сравнении их значений в динамике.

Далее, на основании определенных категорий показателей, в соответствии с их весами, рассчитывается сумма баллов Заемщика. Заключительным этапом рейтинговой оценки кредитоспособности является определение класса заемщика, проводимое на основе рассчитанной суммы баллов.

Для ипотечного жилищного кредитования важными являются все виды рисков.

Страновой и региональные риски. Данную группу рисков можно назвать рисками макроуровня. Факторы, влияющие на данные риски, зависят от места деятельности кредитора (держателя прав) - страны и/или региона, от устойчивости экономической, политической и социальной ситуации в данной стране, от вероятности возникновения военных конфликтов на данной территории, от введения чрезвычайного положения, возможных забастовок, стихийных бедствий и т.п.

Фискально-монетарные риски проявляются в результате законодательных изменений денежно-кредитной, налоговой и других направлений политики государства, отказа правительства выполнять ранее принятые обязательства по определенным фондовым инструментам или задержки в исполнении этих обязательств, изменения инвестиционного климата при введении новых налоговых, торговых и иных правил. Внешние инвесторы сталкиваются с международным политическим риском в том случае, если происходит изъятие из обращения активов (национализация) и одновременное контролирование валютного обмена. Как правило, в этом случае государство приостанавливает работу бирж, запрещает сделки с ценными бумагами и т.д.

Кредитный риск. В контексте ипотечного жилищного кредитования кредитный риск означает неисполнение заемщиком своих обязательств по ипотечному кредиту. Более подробно этот риск можно описать следующим образом:

- риск неуплаты заемщиком основного долга и процентов по нему;

- риск неполучения страхового возмещения;

- риск невыполнения договорных обязательств;

- риск досрочного погашения.

Риск неоплаты долга заемщиком. В некоторых случаях этот риск называют риском дефолта закладной.

Данный риск связан с неспособностью заемщика оплачивать долговые обязательства по ипотечным кредитам. Неоплата может быть вызвана сменой места работы заемщика, потерей работы, снижением доходов заемщика, рождением ребенка, расторжением брака, непредвиденными расходами, направленными на нужды заемщика, неблагоприятной экономической обстановкой в стране и т.д.

Риски, связанные с потерей жизни и трудоспособности заемщика, минимизированы, т.к. практически по всем программам ипотечного жилищного страхования в качестве одного из обеспечений залога является заключение договора страхования, выгодоприобретателем по которому назначается текущий залогодержатель (кредитор).

Риск неполучения страхового возмещения проявляется в случае непризнания страховщиком страхового случая. 

Риск невыполнения договорных обязательств контрагентами связан с их неспособностью выполнить условия заключенных договоров. Данный риск минимизируется с помощью установления лимитов на каждое конкретное юридическое лицо в пределах его деятельности с тем, чтобы установить максимальную границу возможных потерь.

Риск досрочного погашения является важным фактором при определении интересов инвестора к определенным ценным бумагам при секьюритизации, он прямо зависит от типа выпускаемых ценных бумаг.

Риск досрочного погашения кредита актуален для всех кредитных организаций, привлекающих средства инвесторов, либо занимающихся рефинансированием. Снижение риска полного досрочного гашения возможно путем решения проблемы привлечения «длинных денег» и ускорения оборачиваемости кредитных ресурсов банков.

Залоговый риск. Падение цен на недвижимость или снижение ликвидности заложенного имущества может привести к ухудшению качества обеспечения ипотечных кредитов. В этом случае при обращении взыскания залогодержатель может не полностью удовлетворить свои требования по долговым обязательствам.

Риск потери заемщика. Несмотря на то, что рынок еще не насыщен продуктами ипотечного кредитования и потребность в жилье очень актуальна, первичные кредиторы активно борются за каждого заемщика. Регулярно происходит перераспределение в пользу наиболее конкурентоспособных участников, предлагающих более низкие процентные ставки по кредиту или более лояльные условия выдачи кредита.

Риск упущенной выгоды. Ипотечная сделка включает в себя комплекс заключаемых сделок: сделка купли-продажи недвижимого имущества, непосредственно кредитная сделка и сделка по страхованию (при необходимости). В этой цепочке две сделки из трех - это сделки, где стороной договора не является первичный кредитор. Причем, страховая сделка может контролироваться первичным кредитором, т.к. как правило, первичный кредитор работает только с аккредитованными им компаниями. Сделка купли-продажи может не состояться из-за нежелания продавца продавать квартиру или из-за отказа заемщика от покупки. В данном случае кредитор не может воздействовать на ход сделки. Она либо состоится, либо нет. Таким образом, в любой сделке купли-продажи недвижимого имущества присутствует риск незаключения сделки. Это приводит к тому, что кредитор, проведя работу по подготовке сделки, не выдает кредит, т.е. он не получает те проценты годовых, на которые рассчитывал. Таким образом, риск упущенной выгоды присутствует в каждой сделке наряду с риском незаключения договора. И он тем больше, чем больше вероятность незаключения. Более того, не разместив свои средства, кредитор также не получает денежную компенсацию в виде оплаты тарифов за проведение проверки заемщика и предмета залога, т.е. при данных условиях риск расходов кредитора становится выше.

Риск незавершения строительства. Данный риск проявляется в случаях, когда за счет ссуды приобретается объект строительства (жилой дом либо квартира в объекте строительства). В случае незавершения строительства в срок стоимость объекта залога существенно снижается, а в случаях «замораживания» строительства вообще может быть близкой к нулю.

Риск нецелевого использования ссуды. Данный вид риска проявляется в случае проведения сделки с заемщиками, которые не могут по каким-либо причинам получить кредит на развитие бизнеса либо потребительский кредит в силу несоответствия требованиям кредиторов, либо когда заемщики хотят сэкономить на выплате процентов, т.к. ипотечные кредиты всегда по процентным ставкам ниже ипотечных. Заемщик и продавец квартиры вступают между собой в сговор, выявить который на стадии андеррайтинга не всегда представляется возможным.

Процентный риск или риск процентной ставки - это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок. При этом причины могут быть различными: в связи с экономической, политической или иной ситуацией, выбором неэффективной банковской политики, выбором неправильных инвестиционных инструментов и технологий и т.д. Большое влияние на процентный риск оказывают инфляционные процессы, экономические кризисы, валютные колебания, изменения законодательства по налоговым и прочим выплатам. Все эти события могут привести к ситуации, когда процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банкам в настоящее время или в будущем средствам.

Риск ликвидности. Данный риск возникает при несбалансированности пассивов и активов по срокам, суммам, валюте и т.д. В процессе долгосрочного ипотечного кредитования обостряется проблема обеспечения ликвидности баланса банка. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. В этих условиях велика вероятность снижения платежеспособности в результате невозможности банка полностью покрыть срочные обязательства по пассивным операциям, поскольку отвлечение средств в долгосрочные кредиты не компенсируется привлечением долгосрочных пассивов.

Выдача ипотечного кредита - это сложная операция, состоящая из четырех сделок: ссудной сделки (выдачи собственно ссуды), сделки купли-продажи, залоговой сделки, страховой сделки. Каждая сделка сама по себе является рисковой. Поэтому для кредитора очень важна четкая проработка пошаговых схем проведения ипотечных сделок, а также соблюдение каждым участником сделки строго определенного порядка действий на каждом этапе проведения сделки. Правовой риск тем меньше, чем правильнее с точки зрения действующего законодательства проработана схема предоставления ипотечного кредита, начиная со сбора пакета документов и заканчивая регистрацией залога.

Риск изменения законодательства. Проведение ипотечной сделки в силу ее комплексности должно проходить в соответствие с соответствием с действующим законодательством РФ. Рынок ипотечного кредитования в нашей стране еще достаточно молод. Соответственно и нормативно-правовая база ипотечного жилищного кредитования несовершенна: часто изменяется, дополняется, что отрицательно сказывается на банковских технологиях. Любое новшество в законодательстве неизбежно требует внесения изменения в процесс предоставления кредита.

Риск обращения взыскания на залог. Одним из правовых рисков в деятельности любого кредитора является риск, связанный с обращением взыскания на залог. Данное обращение предполагает, в первую очередь, лишение заемщика и проживающих совместно с ним лиц, прав собственности на жилье. После принятия судебного решения и начала исполнительного производства имущество может быть реализовано через публичные торги. Вырученные при этом средства должны быть направлены в первую очередь на возмещение издержек кредитора, связанные с организацией публичных торгов, а затем на гашение долговых обязательств по кредиту. Однако судебные процессы продолжительны, и результаты их непредсказуемы. Поэтому всегда существует риск того, что задолженность заемщика вырастет в ходе судебного процесса настолько, что стоимости имущества, вырученной с публичных торгов, будет недостаточно для удовлетворения требований кредитора и ему придется обращать взыскание на дополнительное имущество заемщика.

Риск мошенничества. Данный риск присутствует при совершении любой финансовой операции, в том числе и при предоставлении ипотечного кредита. Наиболее подвержен данному риску один из этапов ипотечного кредитования - сделка купли-продажи имущества. Если сделка купли-продажи совершена мошенническим путем, то, как правило, заемщик прекращает выполнять свои долговые обязательства перед кредитором, и у последнего возникает дефолт по данному кредиту. При этом возникновение дефолта происходит в 100% мошеннических сделок и не зависит от того, причастен заемщик к мошеннической операции или нет.

Риск несовершенства законодательства. Законодательство в сфере ипотечного жилищного кредитования претерпевает регулярные изменения. Вследствие этого на практике часто можно столкнуться с противоречиями между нормативными актами либо неоднозначной трактовкой некоторых положений нормативных документов.

Управленческий риск проявляется, когда сотрудники компании или ее руководство принимает неверное с точки зрения доходности предприятия решение. Управленческий риск присутствует на любом производстве, в том числе и в кредитных организациях. Человеку свойственно ошибаться, поэтому для уменьшения данного риска необходимы четко разработанные технологии выдачи ипотечных кредитов, формы документов и инструкций, описывающих определенный порядок действий в различных случаях, четкость, аккуратность и последовательность выполнения операций сотрудниками компании.

Технологический риск. Как автор уже упоминал, ипотечное кредитование - сложный процесс, состоящий из многих этапов, имеющий определенные точки контроля выполнения требований кредитора к заемщикам и продавцам. Четкие технологические схемы проведения однотипных кредитных операций позволят снизить возможные риски кредитора.

Риск нерефинансирования. Необходимо отметить, что данному риску в настоящее время уделяют недостаточно внимания, он мало исследован. В то же время это один из основных рисков первичного кредитора, работающего по «чужой» программе ипотечного кредитования.

Операционный риск. Присутствует при каждой финансовой операции. На практике с действием этого вида риска сталкиваются абсолютно все кредиторы.

- Курсовые работы на заказ