Нормативное регулирование ипотечного жилищного кредитования в РФ

Законом «Об ипотеке» предусмотрено, что ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация ипотеки осуществляется по местонахождению имущества, являющегося ее предметом.

Основным законодательным актом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество является Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Однако в Законе «Об ипотеке» имеется целая глава, посвященная вопросам государственной регистрации.

Законом «Об ипотеке» предусмотрены исправления, изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке, расходы по государственной регистрации ипотеки, а также публичный характер государственной регистрации ипотеки и порядок обжалования действий, связанных с ее государственной регистрацией. Так, согласно ст. 23 Закона «Об ипотеке» исправление технических ошибок в регистрационной записи об ипотеке допускается на основании заявления залогодателя или залогодержателя с уведомлением другой стороны о внесенном исправлении и при условии, что указанное исправление не может причинить ущерб третьим лицам или нарушить их законные интересы.

Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке.

Статьей 27 Закона «Об ипотеке» установлено, что действия, связанные с государственной регистрацией ипотеки (отказ от государственной регистрации ипотеки либо уклонение соответствующего органа от ее регистрации и т.д.), могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суде, арбитражном суде в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации. Орган, на который возложена регистрация залога, несет ответственность за вред, причиненный в результате нарушения его работниками правил регистрации. Законом «Об ипотеке» уточнены незаконные действия органа, который зарегистрировал или должен был зарегистрировать ипотеку; в этих случаях на него возложена обязанность возмещения заинтересованному лицу убытков, причиненных незаконными действиями либо бездействием.

Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя после регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. При регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимости обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и условиях определения этой стоимости.

Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу решения суда, арбитражного суда или третейского суда.

Разграничение регистрации сделок залога недвижимости и регистрации прав на нее очень важно также и потому, что право залога на недвижимость (ипотека) может возникать в силу закона. Например, в п. 1
ст. 77 Закона «Об ипотеке» установлено: «Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры. Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на покупку жилого дома или квартиры».

Итак, приведенная норма устанавливает так называемую ипотеку в силу закона, т.е. ипотеку, возникающую в силу прямого предписания закона. Норма ст. 77 Закона «Об ипотеке» не единична в действующем гражданском законодательстве. В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором продажи недвижимости, с момента передачи недвижимости покупателю и до ее оплаты недвижимость, проданная в кредит, признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанностей по оплате недвижимости. В соответствии с п. 1 ст. 587 ГК РФ «при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество».

Глава V Закона «Об ипотеке» посвящена пользованию залогодателем заложенным имуществом, его содержанию и ремонту, страхованию заложенного имущества, а также мерам по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения, праву залогодержателя проверять заложенное имущество и т.д.

Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора, а в случае отсутствия в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать его за свой счет в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.

Согласно п. 1 ст. 55 удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

Порядок реализации заложенного имущества определяют ст. 56-61, в которых говорится о способах реализации заложенного имущества, порядке проведения публичных торгов, случаях, когда публичные торги объявляются несостоявшимися, порядке продажи заложенного имущества на аукционе, прекращении обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации, а также о распределении суммы, вырученной от реализации заложенного имущества.

Гражданским кодексом Российской Федерации (п. 2 ст. 334) предусмотрено, что «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке», а общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда самим «Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила».

Закрепленные в п. 2 ст. 334 ГК РФ возможности были реализованы законодателем при создании Закона «Об ипотеке».

В Законе «Об ипотеке» введен ряд норм, аналоги которых отсутствуют в третьем параграфе гл. 23 ГК РФ. К их числу можно отнести нормы о возможности залога объектов незавершенного строительства (п. 2 ст. 5, ст. 76), о распространении режима ипотеки на залог прав аренды недвижимости (п. 5 ст. 5), об установлении возможности возникновения ипотеки в силу закона (ст. 77), о формах и способах удовлетворения интересов залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд (ст. 55), о жилищных правах залогодателя и членов его семьи при обращении взыскания на заложенный жилой дом или квартиру (ст. 78), о порядке регистрации ипотеки (гл. 4), о закладной как ценной бумаге (ст. 13-18) и др.

В ст. 337 ГК РФ указано, что, «если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию». Данное положение применимо к любому виду залога, поэтому оно воспроизведено в п. 1 и 2 ст. 3 Закона «Об ипотеке».

Пункт 2 ст. 334 ГК РФ говорит о том, что Закон «Об ипотеке» рассматривается в качестве специального по отношению к Гражданскому кодексу. Таким образом, ГК РФ установил приоритет норм Закона «Об ипотеке» по отношению к собственным общим нормам о залоге, но не сделал этого в отношении иных норм, изложенных в других главах и параграфах Гражданского кодекса, но непосредственно связанных с залогом недвижимости.

Закон «Об ипотеке» восполнил пробелы в действующем законодательстве, что, несомненно, способствовало развитию системы ипотечного кредитования и рынка недвижимости в целом.

Некоторые нормы, содержащиеся в Законе «Об ипотеке», такие, например, как правила страхования заложенного имущества, отличаются от требований, предусмотренных в п. 1 ст. 334 ГК РФ. Законом введен новый вид ценной бумаги - закладная; также введены новые правила залога жилых помещений, которые ранее отсутствовали в действующем законодательстве о залоге.

Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах» №152- ФЗ (от 14.10.03г. с изменениями от 25.06.12г. №83-ФЗ) регулируются отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам.

Ипотечное покрытие могут составлять только обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте Российской Федерации или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество.

Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам могут входить в состав ипотечного покрытия только в случае их соответствия следующим условиям:

- основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать восемьдесят процентов определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;

- договор об ипотеке, обеспечивающей соответствующие требования, не должен предусматривать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя;

- недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответствующего обязательства, должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству в течение всего срока действия обязательства. При этом страховая сумма должна быть не менее чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования о возврате суммы основного долга;

- предметом договора займа должны являться только денежные средства.

Учет операций по ипотечному кредитованию регулируется следующими нормативными документами:

- Положением ЦБ РФ от 31 августа 1998 г. № 54-П "О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)" с учетом изменений и дополнений";

- Положением ЦБ РФ от 26 июня 1998 г. № 39-П "О порядке начисления процентов по операциям, связанным с привлечением и размещением денежных средств банками, и отражения указанных операций по счетам бухгалтерского учёта";

- Положением ЦБ РФ от 26 июня 2004 г. № 254-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности";

- Положением ЦБ РФ от 20 марта 2006 г. № 283-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери".

- Инструкцией Банка России от 16 января 2004 г. N 110-И "Об обязательных нормативах банков"

- Инструкцией ЦБР от 31 марта 2004 г. N 112-И "Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием".

Кредитные операции являются высокорисковыми видами деятельности, при их осуществлении банк оперирует как собственными, так и привлеченными кредитными ресурсами. В связи с этим кредитование не может осуществляться по собственному усмотрению банков, оно должно подчиняться общим правилам, устанавливаемым Центральным Банком РФ. Механизмом, снижающим риски банков и позволяющим обеспечивать более стабильные условия их финансовой деятельности, является формирование резерва на возможные потери по ссудам. Данный резерв формируется банками с 1995 года, в соответствии с правилами утверждаемыми ЦБ РФ. Последним нормативным документом в этой сфере является положение ЦБ РФ от 26 марта 2004 года №254-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности", действующее с 1-го августа 2004 года.

В соответствии с Положением каждый коммерческий банк обязан разработать и утвердить внутренние документы, в которых отражаются:

- система оценки кредитного риска по ссудам, содержащая детализированные процедуры оценки качества ссуд и позволяющая классифицировать ссуды по категориям качества;

- порядок оценки ссуд, в том числе критерии оценки ссуд, порядок документального оформления и подтверждения оценки ссуд;

- процедуры принятия и исполнения решений по формированию резерва;

- процедуры принятия исполнения решений по списанию с баланса банка нереальных для взыскания ссуд;

- описание методов, правил и процедур, используемых при оценке финансового положения заемщика, перечень основных источников информации по данному вопросу, круг сведений, необходимых для оценки финансового положения заемщика, а так же полномочия работников банка, участвующих в проведении указанной оценки;

- порядок составления и дальнейшего ведения досье заемщика;

- порядок и периодичность определения справедливой стоимости залога;

- порядок и периодичность оценки ликвидности залога, а так же порядок определения размера резерва с учетом обеспечения по ссуде;

- порядок оценки кредитного риска по портфелю однородных ссуд;

- порядок и периодичность формирования (регулирования) резерва;

- иные существенные положения.

- ипотечное кредитование коммерческий банк.

- Курсовые работы на заказ