Особенности ипотечного жилищного кредитования в Новосибирске и Новосибирской области

Под опытом различных ипотечных систем понимается не ипотека в чистом виде, а некая суррогатная схема, принятая местными властями. Тем не менее, по этим схемам люди приобретают кредиты и квартиры. Чтобы было понятнее, можно привести пример, где власти разработали специальную областную ипотечную программу, на которую выделяются средства из областного бюджета.

С одной стороны, это весьма ограниченная система, так как заемщик не вправе выбирать себе жилье, а покупает квартиру только в конкретных домах, к тому же заемщик должен являться федеральным служащим. С другой стороны, система действует, и квартиры приобретаются.

В Москве же действует программа безвозмездных жилищных субсидий на приобретение жилья. По объемам эти субсидии соответствуют тем же ипотечным кредитам (это 50-70% от стоимости жилья). Но вряд ли какие-либо другие города, кроме Москвы, в состоянии такую систему себе позволить.

Что касается конкретно Новосибирска, то нужно учитывать тот факт, что лишь Новосибирск и Санкт-Петербург работают в рамках федеральной ипотечной программы.

Что это означает. В первую очередь, четкое следование правилам оформления кредита. В Новосибирске на сегодняшний день разработан и утвержден Закон об организации ипотечного жилищного кредитования в НСО, и здесь работают по так называемой "американской" или 2-уровневой технологии ипотечного кредитования, когда кредиты для приобретения квартиры банк выдает за счет собственных средств. При этом возникает закладная, которая нотариально заверяется и выкупается АИЖК.

При "американской" модели заемщик первоначально оплачивает 30% от стоимости квартиры, а остальные 70% вносит в течение последующих 5-10 лет. Он не ограничен в выборе квартиры предложениями агентства, но процентная ставка по кредиту достаточно высока.

Если учесть вышеописанные формы развития ипотечного проекта и тот факт, что многие участники рынка недвижимости считали ипотеку "мертворожденным" проектом, то можно сказать, что именно эти эксперименты и "потуги" местных властей помогают ипотечному проекту выживать. А трудностей и препятствий на пути проекта еще много.

Для того, чтобы ипотека нормально работала, нужно привлекать так называемые длинные деньги, которые могли бы работать в ипотечных программах более 10 лет. Сейчас нет вторичного рынка закладных, нет возможности банку в дальнейшем финансировать эту систему, неоткуда привлекать ресурсы, нет возможности размещать на вторичном рынке закладные под ипотеку.

Существует несколько причин:

- во-первых, это незрелость законодательства для такого рода схем;

- во-вторых - нестабильность российской экономики.

Существуют ограничения сугубо российского свойства. Например, достаточно сложно снять человека с регистрационного учета или, грубо говоря, выселить его в случае непогашения кредита.

Еще одна проблема связана с декларированием доходов. Не секрет, что в России большая часть высокооплачиваемых слоев населения не в состоянии реально подтвердить легальность получения стабильных высоких доходов. Получается, что сегодня, с одной стороны, существует несколько российских банков, которые вполне готовы учитывать не столько официальный доход, сколько подтвержденные достаточно большие расходы заемщика и готовы предоставлять кредиты при отсутствии справок из бухгалтерии и места работы. Но ипотечные программы, естественно, таких возможностей не предоставляют.

Собственно, это особенность экономики: не можем взять, потому что не можем доказать доход, не можем заложить квартиру, потому что банк отказывается принимать под залог квартиру, где зарегистрированы несовершеннолетние. Но первичная проблема, в которой кроется основная причина медленного развития ипотеки в России, - это отсутствие рынка закладных.

Впрочем, жизненный путь любого проекта в России никогда не бывает складным и ровным.

И сегодня приходится говорить о том, что пока большинство тех, кто задумывается о приобретении квартиры в кредит, все же пользуются обычными банковскими ссудами, кредитами и другими старыми, проверенными" способами, предпочитая наблюдать за развитием и становлением на ноги российского ипотечного проекта со стороны.

Комплексные программы «Развитие жилищного строительства на 2011-2015 годы», принятые в регионах Сибирского федерального округа в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», позволили в 2011 году выйти на уровень 2008 года по вводу жилья. В 2011 году в округе построено и введено в эксплуатацию 7,185 млн. кв. метров общей площади жилья. Ввод жилья на душу населения в 2011 году в среднем по СФО составил 0,37 кв. метров на человека (рост 8%).

В большинстве регионов округа планы ввода жилья в 2011 году выполнены и перевыполнены. В сравнении с предыдущим годом объем жилищного строительства увеличился во всех субъектах СФО.

Немаловажным фактором для сферы строительства жилья остается доступность населению. В среднем в Сибири коэффициент доступности жилья составляет 4,1 и колеблется от 3,1 в Кемеровской области до 7,2 в Республике Алтай. Чтобы повысить эти показатели, необходимо развивать льготные ипотечные программы, снижать себестоимость квадратного метра, стимулировать жилищное строительство путем предоставления госгарантий.

В Сибирском федеральном округе по количеству привлеченных клиентов лидируют банки, работающие в системе агентства ипотечного жилищного кредитования. Конкурентным параметром этой программы является длительный срок - до 27 лет - банковского кредита. Это делает займы более доступными для клиентов. Почти 80-90% заемщиков в регионах настроены на досрочное погашение кредита, и банки, как правило, предоставляют им такую возможность.

Ипотеку в Новосибирске и Новосибирской области представляют 34 ипотечных банка, которые предлагают заемщикам 311 ипотечных программ для приобретения жилья в кредит как на первичном так и на вторичном рынках недвижимости.

Ставки по ипотеке в Новосибирске и Новосибирской области находятся в диапазоне 7.65 - 18.00 % годовых по рублевым кредитам и 5.98 - 15.00 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Новосибирске составляет 0 %. Срок ипотечного кредитования в Новосибирске может достигать 50 лет.

Ипотека в Новосибирске - это не только кредит на жилье. Ипотечные банки предлагают так же нецелевые кредиты под залог недвижимости, которая имеется в собственности заемщика.

На территории Новосибирска и Новосибирской области реализуется губернаторская программа по предоставлению компенсации в 300 000 рублей молодым семьям - покупателям новостроек 2010-2012 года сдачи. Также для молодых семей существует федеральная программа «Молодая семья», предусматривающая субсидирование по ипотечным кредитам молодым семьям (до 35 лет).

Губернаторская программа молодая семья 2011 направлена на улучшение жилищных условий для молодых семей в Новосибирске.

В дополнение к Федеральной программе "Молодая семья" 14 сентября 2011 года правительством Новосибирской области принята программа о предоставлении субсидий молодым семьям (в том числе неполным) для компенсации части затрат при покупке новостройки на территории Новосибирской области (Областная Губернаторская программа "Молодая семья").

В рамках программы предоставляется субсидия молодой семье в размере 300 000 рублей, но не более стоимости жилого помещения. В случае, если стоимость жилого помещения менее 300 000 рублей, размер субсидии равен стоимости жилого помещения. Предоставление субсидий осуществляется в пределах средств, утвержденных на эти цели законом об областном бюджете на текущий финансовый год. При приобретении жилого помещения предоставляется одна субсидия. Гражданин имеет право на получение субсидии только один раз. 300 тысяч молодым семьям по программе для улучшения жилищных условий.

Получить субсидию могут граждане, которые ранее не улучшали свои жилищные условия с помощью бюджетных средств (за исключением средств материнского (семейного) капитала).

Субсидия предоставляется при оформлении кредита в период с 1 января 2009 по 1 октября 2010 года:

- до 1 мая 2010 года - при приобретении жилого помещения в многоквартирном жилом доме, введенном (вводимом) в эксплуатацию в 2008-2010 годах;

- с 1 мая 2010 года по 1 октября 2010 года - при приобретении жилья в домах, вводимых в эксплуатацию в 2010-2011 годах.

Губернаторская программа рассчитанная на граждан, постоянно проживающих на территории Новосибирской области, взявших ипотечный кредит на приобретение жилого помещения в многоквартирных жилых домах, введенных в эксплуатацию с 2008 по 2011 годы. На получение господдержки также имеют право соотечественники, прибывающие по программе переселения, а также сотрудники компаний - резидентов технопарка, имеющие временную регистрацию.

- Курсовые работы на заказ