Понятие договора аренды

Аренда - форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование (или только во временное пользование)арендатору за арендную плату. Например, в сельском хозяйстве и добывающих отраслях оплачивается временное пользование землёй или недрами. Включает земельную ренту, амортизацию процента за пользование материальными активами. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Договор аренды представляет собой имущественное соглашение найма, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату за своевременное владения и пользование или временное пользование.

Договор аренды имеет широкое применение в предпринимательской и иных областях экономических отношений.

Характеристика договора: консенсуальный, взаимный, возмездный.

Виды договора аренды:

§     договор проката;

§     договор аренды транспортных средств;

§     договор аренды зданий и сооружений;

§     договор аренды предприятия;

§     договор финансовой аренды (лизинг).

Предмет договора - любое индивидуально-определенное имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств.

Имущество - непотребляемая индивидуально-определенная вещь в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению вещи со всеми необходимыми принадлежностями и необходимыми документами.

При заключении договора: обязательное требование - подробное описание арендуемого имущества.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений: физические и юридические лица, а также государство (последнее выступает в арендных отношениях через свои органы).

В качестве арендодателя выступают собственники имущества, а также лица, управомоченные законом или собственником. Субъект права хозяйственного ведения может выступать арендодателем движимого имущества без согласия собственника, недвижимого - только с согласия собственника.

В качестве арендатора может быть любое лицо, однако в некоторых видах аренды субъектный состав может быть ограничен законом. Так, в договоре аренды предприятия и в договоре лизинга обе стороны должны быть предпринимателями (ст. 656 и 665 ГК РФ), а в договоре бытового проката предпринимателем должна быть лишь одна сторона - арендодатель (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Договор между физическими лицами на срок более одного года, а также, если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. При аренде недвижимого имущества письменная форма также обязательна.

Если аренда предполагает выкуп имущества, т.е. перемену собственника. то форма договора аренды должна соответствовать форме договора купли-продажи данного вида имущества.

Срок договора не является существенным условием договора. При этом существует правило: если срок не указан (т.е. договор заключен на неопределенный срок), то любая сторона может отказаться в любое время в одностороннем порядке от договора, но при условии предупреждения своего контрагента об отказе за I месяц, в случае если арендуемое имущество является движимым; а при недвижимом имуществе - за 3 месяца (однако эти сроки могут быть изменены законом или договором - п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору (он устанавливается в договоре либо предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение, так как непередача имущества арендатору влечет за собой право арендатора требовать возмещения убытков и передачи вещи либо требовать расторжения договора и также возмещения убытков.

При несоответствии переданного имущества условиям договора арендодатель обязан по выбору арендатора либобезвозмездно устранить недостатки, или соразмерно уменьшить арендную плату, или возместить арендаторурасходы на устранение недостатков, или принять арендную плату за вычетом расходов по устранению недостатков.

Арендодатель по требованию арендатора должен заменить несоответствующее имущество соответствующим.

При наличии обременения в виде залога или сервитутов арендодатель обязан предупредить об этом арендатора.

При нарушении этого условия арендатор имеет право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Договор аренды является возмездным.

Основное обязательство - выплата арендной платы.

Если стороны не определили порядок, условия и сроки внесения арендной платы, то действуют правила о том, что стороны имели в виду порядок, условия и сроки арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Виды арендной платы:

§     Платежи в твердой сумме, вносимой периодически или единовременно.

§     Установление доли от результатов хозяйственной деятельности арендатора.

§     Представление арендодателю определенных услуг.

§     Передача арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленного имущества.

§     Возложение на арендатора затрат на улучшение арендуемого имущества.

Размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон, но не чаше одного раза в год.

Имущество должно использоваться арендатором согласно условиям договора и в соответствии с назначением имущества.

Субаренда - договор аренды уже арендуемого имущества, заключенного арендатором с третьим лицом, который может быть заключен лишь с согласия арендодателя.

От субаренды отличается перенаем - передача прав и обязанностей со стороны арендатора другому лицу. При этом происходит перемена лица арендатора с согласия арендодателя.

Итак, основываясь на вышеизложенном, можно привести наличие следующих проблем при заключении договора об аренде предприятий:

1. Предприятие является сложным имущественным комплексом и его трудно передавать и возвращать обратно;
2. Договору аренды предприятия необходима государственная регистрация. Порядок регистрации в ГК РФ не указан, но предприятие выступает в качестве объекта, а не субъекта (здесь) права. Осуществление регистрации в порядке, предназначенном для юридических лиц не возможно.

Согласно тому, что предприятие - это недвижимость (п. 2 ст. 132 ГК РФ), совершение операций производится согласно правилам сделки с недвижимым имуществом. Хотя на данный момент не существует регистрации предприятий как объектов недвижимости, значит, практически невозможной является и регистрация сделок с ними, включая договора аренды.

3. Проблематичен вопрос о лицензировании деятельности предприятий.

Стороны договора. Арендодателем в договоре проката выступает специальный субъект - лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью, но не любое. Им может выступать юридическое лицо независимое от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, сдающие имущество в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности. Данными лицами специально приобретается (производится) имущество на свой риск с последующей неоднократной, возмездной передачей для временного владения и пользования. Другими словами, здесь говорится о лицах, которые профессионально занимаются прокатом имущества: видеокассет, компакт-дисков, бытовой техники, спортивного инвентаря и т.п.

Сдача имущества в прокат для них может выступать в качестве основного вида деятельности (к примеру, для ателье, по прокату бытовой техники), так и дополнительным, либо одним из основных. Так, гостиницы широко применяют прокат сейфов, дома отдыха, спортивными клубами спортивного инвентаря, свадебными салонами свадебных нарядов и др. Но при любой ситуации деятельность арендодателя должна обладать постоянным характером.

Арендатором может выступать как гражданин (в том числе индивидуальный предприниматель), так и юридическое лицо. В ГК РФ не содержатся какие-либо специальные правила, ограничивающие права субъектов имущественного оборота на получение в прокат имущества. Условие их участия в отношениях проката состоит в цели приобретения имущества - использовании его для потребительских целей, если ином не предусмотренном в договоре или не вытекающем из существа обязательства (п. 1 ст. 626 ГК РФ). Потому необходим вывод о том, что арендаторами в большинстве случаев выступают граждане, которые приобретают имущество, предназначенное для личного, семейного, домашнего и иного подобного использования.

При этом ими могут быть использованы не только права сторон договора, но и права потребителя, которые предоставляет Закон «О защите прав потребителей». Юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями реже используется имущество в подобных целях. Таким образом, в случае если названные лица приобрели у предпринимателя, который профессионально занимается прокатом, во временное пользование имущество для обеспечения, например, их деятельности в качестве организации или индивидуального предпринимателя (оргтехники, бытовой техники, мебели и т.п.) или для того, чтобы удовлетворить интересы своих работников (например, холодильник в офис) данные отношения будут регулировать нормы о прокате.

Формой договора проката является письменная (п. 2 ст. 626 ГК РФ). Действие данного правила (в изъятие из п. 1 ст. 609 ГК РФ) распространяется вне зависимости от срока договора и его субъектного состава, т.е. и по отношению к физическим лицам. Обычно передачу вещей по договору проката оформляют при составлении квитанции-обязательства, подписанной обеими сторонами. Несоблюдение письменной формы договора не влечет его недействительности. В случае спора наступают последствия, которые предусмотрены ст. 162 ГК РФ.

Таким образом, права арендодателя, которые были получены им согласно разрешению (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не передаются арендатору, если иное не устанавливает закон или иной правовой акт.

Если в составе передаваемого по договору предприятия имеются обязательства, при невозможности исполнения их арендатором из-за отсутствия у него такого разрешения (лицензии), то арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами.

- Курсовые работы на заказ