Понятие и сущность ипотечного кредитования

Ипотека как явление, зародилась еще в VI в до н. э., когда древнегреческий политик Солон предложил ставить на поместье должника столб, на котором было написано, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Этот столб и получил название ипотека (от греч. hypoteka - подставка, подпорка). На столбе отмечали долги собственника земли. Позднее для этой цели стали использовать особые книги, которые называли ипотечными. Принцип гласности ипотеки берёт своё начало как раз со времен Древней Греции, когда каждый заинтересованный мог беспрепятственно удостовериться в правовом статусе данной земельной собственности. То есть, для приобретения права собственности на землю или другую недвижимость при ипотеке недостаточно было одного соглашения между продавцом и покупателем. Нужно было соблюсти принцип гласности, при котором третьи лица могли убедиться в существовании такого права.

Современная концепция ипотеки появилась не сразу. Появление ипотеки было обусловлено экономическими потребностями общества и развитием его товарно-денежных отношений. Постепенно эта концепция совершенствовалось, отражая особенности времени и конкретной страны, где ипотека начала применяться.

Особая заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательств принадлежит римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств залогом недвижимого имущества.

Первоначально заложенное по договору имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в собственность. Эта форма вещного обеспечения называлась «фидуция» (от лат. fiducia - сделка на доверии, или доверительная сделка). На первом этапе развития института фидуции должник не обладал никакой защитой, и кредитор сам решал, что ему выгоднее требовать ли от заемщика выплаты долга или вовсе не возвращать ему имущество.

В древнегерманском и древнерусском гражданском праве момент возникновения права собственности кредитором на имущество относился не к моменту установления залога, а к тому моменту, когда была допущена просрочка исполнения обязательства в надлежащей форме.

Затем было введено официальное положение к документу о залоге, которое отменило такой вариант для кредитора. В соответствии с этим положением, в том случае, если должник исполнял свое обязательство, то выдавался иск о возврате вещи (actio fiducia). Следующая форма развития вещного обеспечения - пигнус (от лат. pignus - неформальный залог), которая в большей степени защищала интересы заемщика от действий кредитора, которые могли быть своевольными. На этой стадии договор о залоге предусматривал передачу закладываемой недвижимости во владение, а не в собственность. Причем владение закладываемой недвижимостью расценивалось как гарантия исполнения взятого заемщиком обязательства.

Он мог использовать вещь, находящуюся в залоге на правах арендатора. Должник же мог потребовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только обеспечивал ее сохранность. Условно за кредитором сохранялось право продажи вещи, находящейся в залоге, для того чтобы возместить свои средства, но это право могло быть реализовано только в том случае, если должник не выполнил своих обязательств. И в этом случае, кредитору запрещалось оставлять продаваемую предмет залога у себя. Если должник не выполнял своих обязательство, то кредитор продавал вещь и если стоимость продажи вещи превышала объем обязательств должника, то кредитор был обязан выплатить должнику эту разницу. Процедура этого вида сделок была детализирована и регламентирована до мелочей. Требования, которые не входили в регламентацию составляли предмет особого судебного разбирательства.

Эта форма залога снижала риски невозврата долга для кредитора, но создавала значительные трудности в управлении недвижимым имуществом. В то же время, потребность в заемном капитале редко когда соответствовала стоимости предоставляемого в залог имущества. Все эти факторы тормозили развитие кредитных отношений, и приносили материальные убытки не только для кредитора и заемщика, но и для всего государства.

Появление же самой ипотеки было обосновано как политическими так и экономическими условиями того времени. В основном это было связано с ослаблением рабовладельческого экономического уклада в Риме и массовой передаче земель арендаторам, что и привело к возникновению института ипотеки в классическом её понимании. По существовавшему на то время законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования такого вида сделок между собственниками земель и арендаторами. Это происходило потому что, мелкие арендаторы не имели ничего, кроме орудий труда, которые они не могли заложить, так как это были их единственные орудия труда и в случае залога они бы остались профессионально непригодными. Выход был найден в том, что была введена новая форма залог, предполагающая залога арендаторами самих орудий труда, но без передачи предмета залога во владение арендодателя.

Этот вид залога постепенно распространился и на другие виды имущества, в частности на недвижимость. В случае с недвижимостью понятие ипотечного обеспечения означало материальное обеспечение обязательства, но без передачи недвижимости во владение лицу, которому оно гарантировало выполнение обязательства.

Ипотечный кредит в свою очередь дал возможность залогодателю по-прежнему использовать предмет залога для собственных нужд, зато кредитору осуществлял контроль за его использованием, чтобы не допустить ухудшения или исчезновения предмета залога, - и это рассматривалось как фактор снижения рисков для кредитора.

Получается, что ипотека является одной из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Обязательство должника может иметь не только банковскую природу, но и быть обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п.

Ипотечное обязательство гарантировало уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору, процентов за пользование кредитом, а также других расходов, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества и возмещением убытков кредитора вследствие ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Отличительными чертами ипотеки являются:

1. Ипотека, как и всякий залог, по своей природе, выступает как способ обеспечения надлежащего исполнения другого обязательства, которое выступает основным. Это может быть договор займа или кредитный договор, договор аренда, подряда, и др.;
2. Предмет ипотеки - это всегда недвижимость. Недвижимое имущество может быть в форме земельного участка и всего, что прочно с ними связано, то есть в виде зданий, сооружений и др.;
3. Предмет ипотеки должен оставаться во владении должника. Должник остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;
4. Договор кредитора и должника об установлении ипотеки должен быть оформлен специальным документом - закладной, которая является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее владельца на получение обеспеченных ипотекой денежных средств и на залоговое имущество по ипотеке;
5. В случае значительного превышения стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека предоставляет возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).
6. при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.

Таким образом, ипотечный кредит - это кредит, обязательства по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечное кредитование как система финансово-экономических отношений включает в себя ипотеку как базовую подсистему - составную часть или существенный элемент в форме непосредственных залоговых технологий.

С другой стороны, ипотечное кредитование - один из видов сделки с недвижимым имуществом, обеспечение обязательств по которому осуществляется с помощью ипотеки.

- Курсовые работы на заказ