Проблемы и перспективы развития ипотечного жилищного кредитования в ОАО «Сбербанк России»

Ипотечный рынок во всем мире работает по двум направлениям: выдача кредитов и их рефинансирование. Уникальность этого рынка заключается в том, что он является связующим звеном между двумя огромными экономически важными сегментами: рынком недвижимости и финансовым рынком. На сегодняшний день в мировой практике существует множество инструментов ипотечного кредитования, а также несколько механизмов, с помощью которых кредитные учреждения рефинансируют выданные средства, например: выпуск ипотечных ценных бумаг, создание ипотечных паевых инвестиционных фондов или их аналогов.

Под системой ипотечного кредитования подразумевается создание соответствующих институтов и отработанных механизмов, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования.

Для формирования слаженной и эффективно функционирующей системы ипотечного кредитования в первую очередь необходима действующая система ипотечных кредитных институтов, включая банки и другие ипотечные кредитные учреждения, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, включающей систему регистрации оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании, а также институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд, и некоторые другие элементы.

Ставя задачу создания целостной рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, ориентированной, прежде всего на использование эффективных стандартных финансовых механизмов, необходимо учитывать возможность применения схем жилищного финансирования, направленных на использование местных ресурсов и отражающих специфику отдельных регионов. В переходных условиях формирования и создания системы ипотечного жилищного кредитования такие схемы могут помочь решению жилищной проблемы определенной части населения, хотя в силу ограниченности местных ресурсов, их ориентации на региональные особенности масштабы их реализации лимитированы.

Главная цель - создать работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Правильная организация процесса кредитования, разработка эффективной и гибкой политики управления кредитными операциями и кредитным риском выступает основой финансовой стабильности и устойчивости коммерческих банков.

На основе проведенного анализа управления кредитным риском в ОАО «Сбербанк» можно сказать, что кредитная политика Банка разрабатывается с учетом стратегии и тактики банка в сфере управления активными операциями и определяет основные направления кредитной деятельности:

- стандарты и критерии деятельности банковских работников, отвечающих за выдачу кредитов;

- основные действия менеджеров, которые принимают стратегические решения о кредитовании;

- принципы оценки и контроля за качеством управления кредитной деятельностью в банке.

В общем виде кредитная политика ОАО «Сбербанк» отражает такие ключевые моменты:

- организация кредитной деятельности;

- управление кредитным портфелем и кредитным риском;

- контроль за кредитным процессом;

- лимиты по отдельным видам кредитования;

- механизм сопровождения кредитного договора (кредитный мониторинг);

- формирование резерва для возмещения потерь по кредитным операциям.

Одной из проблем, с которыми сталкивается банк при управлении кредитными рисками, является то, что значительные колебания процентных ставок существенно меняют уровни издержек, прибыли и стоимость активов банка.

Для решения этой проблемы менеджеры ОАО «Сбербанк» должны постоянно концентрировать свое внимание на тех составляющих кредитного портфеля, которые наиболее чувствительны к изменению процентных ставок. В рамках активной части портфеля - это обычно кредиты и инвестиции в ценные бумаги, а в рамках пассивной части - это депозиты и займы на денежном рынке. Для того, чтобы защитить прибыль банка от негативного влияния изменения процентных ставок, необходимо процентные ставки поддерживать на фиксированном уровне чистой процентной маржи (ЧПМ).

Если процентные ставки по обязательствам банка растут быстрее, чем доход по кредитам и ценным бумагам, значение ЧПМ будет сокращаться с негативными последствиями для прибыли. Если процентные ставки снижаются и вызывают более быстрое уменьшение дохода по кредитам и ценным бумагам в сравнении с сокращением процентных издержек по заимствованным средствам, то ЧМП банка тоже сократится. В этом случае менеджеры банка должны искать возможные пути снижения риска значительного роста издержек заимствования по сравнению с процентными доходами, что угрожает величине ЧПМ.

Поэтому, с целью совершенствования финансового механизма управления кредитным портфелем с целью минимизации кредитного риска Банку необходимо подходить индивидуально к каждому клиенту и использовать различные методики формирования процентов за пользование кредитными ресурсами банка.

В настоящее время ипотека в России является вспомогательным инструментом для улучшения жилищных условий. Большая часть граждан продает старое жилье, добавляет свои сбережения и берет кредит для приобретения более дорогого жилья. Покупка квартиры с помощью ипотеки с первоначальным взносов в размере 10-15% от стоимости жилья доступна немногим, ужесточение требований к потенциальным заемщикам сократит таких клиентов еще сильнее.

Для банков основная проблема - источники финансирования выдачи кредитов. Поскольку ипотечный кредит - долгосрочный актив, то должно быть и долгосрочное финансирование.

Одной из причин неудовлетворенного спроса со стороны населения на жилье являются, прежде всего, доходы населения. Не смотря на рост доходов населения, наблюдается рост доли расходов на покупку товаров и оплату услуг в структуре использования денежных доходов.

Сегодня многие эксперты, рассуждая о сдерживающих факторах, указывают на высокие процентные ставки, сравнивают ипотеку в России с западными странами. Но никто не говорит, что сравнивать нужно не абсолютные показатели ставки, а относительные, с учетом инфляции, роста доходов населения.

На основе вышеизложенного можно выделить ряд направлений развития ипотечного кредитования.

Одним из перспективных направлений развития ипотечного кредитования в настоящее время является малоэтажное строительство эконом класса. Неразвитость этого направления обусловлено тем, что данное направление является менее рентабельным, чем многоэтажное строительство, и застройщики пытаются получить больший уровень доходности за счет реализации дорогостоящих проектов.

Специалисты в области ипотечного кредитования предусматривают возможность развития такого направления, как толлинг. Суть его состоит в том, что банки, передавая специализированным ипотечным организациям закладные, в итоге получают не деньги, а ипотечные ценные бумаги на аналогичную сумму . Таким образом, банки разделят со специализированной ипотечной организацией риски по выданным кредитам.

В настоящий период в России внедряется новый вид ипотечного кредитования - продажа недвижимости, уже находящейся в залоге. При этом бывшие заемщики избавляются от обязательств перед банком, исполнить которые они не могут, банк управляет возникающими финансовыми рисками, а покупатель получает льготные условия ипотечного кредитования, так как процентные ставки остаются «в наследство» от предыдущего заемщика и отсутствуют предусмотренные комиссии банков.

Важным направлением совершенствования ипотечного кредитования в России является развитие такой услуги, как ипотечный брокеридж. Суть данной услуги состоит в подборе оптимальных условий кредитования для будущего заемщика, а именно выборе кредитной организации, предоставлении помощи в формировании пакета документов для получения ипотечного кредита, юридических и финансовых консультациях клиента.

- Курсовые работы на заказ