Программа ипотечного жилищного кредитования ОАО «Сбербанка России»

Типичная для развитых жилищных рынков практика финансирования строительства и приобретения жилья на основе использования различных банковских кредитов в России до сих пор не получила достаточного развития. В нашей стране, где кредитование строительства, а также долгосрочное жилищное ипотечное кредитование населения пока находятся на начальной стадии развития, банки рассматривают эту сферу деятельности как перспективную, но в настоящее время слишком сложную и трудоемкую. Высокопрофессиональный штат сотрудников, которые способны предотвратить возможные финансовые потери, отсутствует.

В результате российские застройщики и заказчики жилья практически не используют банковские кредиты для целей финансирования строительства, предпочитая применять различные схемы привлечения денежных средств от граждан. Сегодня доля кредитных средств составляет не более 20% стоимости жилищного строительства. До 15% строительства многоквартирных домов на начальной стадии строительства и до 20% на завершающих этапах финансируется за счет инвестиций юридических лиц. Средства населения составляют до 25% всех средств на начальной стадии строительства и до 45% на завершающих этапах. В настоящее время до 70% строительства жилья на завершающих этапах может финансироваться за счет средств населения.

И дело не только в том, что цена на кредиты банков довольно высока. При обращении в банк застройщик или заказчик должны иметь хорошо проработанные и обоснованные документы: бизнес-план, проект, смету, которые банк в состоянии профессионально оценить, а затем и проконтролировать их выполнение. Однако несовершенство законодательной базы ипотечного кредитования, отсутствие на этапе строительства четких гарантий прав застройщиков и инвесторов на вновь создаваемый объект недвижимости и на земельный участок, которые могли бы служить обеспечением (залогом) кредита, экономическая нестабильность финансового рынка, сложности при проверке и оценке платежеспособности и кредитоспособности заемщиков, непрозрачность финансовых потоков при строительстве жилья - все это обусловливает инертную, выжидательную позицию банков на этом рынке.

Именно поэтому основным источником финансирования строительства жилья в России стали средства граждан, желающих улучшить жилищные условия за счет собственных доходов и накоплений. Компании - застройщики жилья остро нуждаются в постоянном притоке денежных средств и в различных формах используют свободные средства граждан, у которых в нынешней ситуации практически нет иной реальной возможности купить жилье, кроме как выступить в качестве инвесторов, или дольщиков, при его строительстве либо в качестве пайщиков различных жилищных кооперативов. Сбережения граждан вовлекаются в разнообразные схемы финансирования строительства через различные договоры инвестирования или долевого участия в строительстве либо через различные организации: жилищные кооперативы, строительно-сберегательные кассы, жилищные кредитные союзы и т.д. В то же время опрос населения в рамках исследования «Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России» показал, что спрос ориентирован в большей степени на приобретение готового жилья с помощью ипотечного кредита.

Особенно бурно практика вовлечения средств граждан непосредственно в строительство, минуя банки, стала развиваться в России после финансового кризиса 1998 г., когда доверие к банкам было существенно подорвано. Граждане стараются не хранить свои сбережения в банках, не надеются на банковские кредиты, предпочитая вкладывать денежные средства в строительство жилья через различные зачастую весьма запутанные и рискованные финансовые схемы.

В числе основных рисков, характерных для подобных проектов и ведущих к финансовым потерям граждан, необходимо отметить необоснованное завышение сметной стоимости жилья, нарушение сроков и качества строительства, непрофессиональное или недобросовестное управление процессом финансирования строительства, использование рискованных схем хранения и размещения средств граждан, создание «финансовых пирамид», принятие экономически необоснованных или неэффективных решений и т.п.

За рубежом практика предоплаты при строительстве жилья также существует, но в ограниченных объемах. Денежные средства, привлекаемые в качестве предоплаты за жилой дом или квартиру на стадии еще не завершенного строительства, не передаются напрямую застройщику, а хранятся на особом депозите в банке, который отвечает за их сохранность. Финансирование застройщика в период строительства осуществляет все тот же банк в форме кредитных линий под законченные этапы работ. Банк рискует своими кредитными ресурсами, однако при этом он управляет рисками с помощью профессиональной команды, состоящей из финансистов в области строительства, кредитных инспекторов, юристов и других специалистов, позволяющих минимизировать возможные проблемы. Окончательные расчеты между покупателем и застройщиком совершаются только после полной сдачи жилого объекта, и банк служит посредником в этих расчетах. Таким образом, если качество работ не устраивает покупателя или застройщик по каким-то причинам не справляется с организацией работ, денежные средства, полученные в качестве предоплаты, не будут утрачены для гражданина.

Предоставляя кредит на покупку уже готового дома, банк не только выступает финансовым посредником между покупателем и застройщиком или продавцом жилья, но и помогает гражданам выбрать жилье, соответствующее их потребностям и доходам, контролирует правильность оформления сделки, соблюдение всех необходимых юридических процедур. Тем самым решается проблема защиты прав потребителя на жилищном рынке, гражданин не рискует своими сбережениями, полностью авансируя жилье в момент, когда строители еще только заложили фундамент.

ОАО «Сбербанк России» - один из лидеров российского рынка кредитования -- выдает ипотечные кредиты на доступных для большинства жителей условиях: это и большие сроки кредитования, и специальные процентные ставки.

В настоящий момент в ОАО «Сбербанка России» г. Новосибирск существует 11 ипотечных программ (Таблица 3.1)

Таблица 3.1 - Ипотечные программы ОАО «Сбербанка России»

Рассмотрим некоторые программы подробнее.

21 февраля 2011 года Сбербанк России ввел в действие новую программу жилищного кредитования «Ипотека с государственной поддержкой», разработанную в рамках участия банка в программе поддержки строительства доступного жилья и ипотеки.

1. Цель кредита:

- Долевое участие в строительстве жилого помещения;

- Приобретение жилого помещения по завершении строительства у юридического лица (застройщика, инвестора и т.д.);

 Максимальный размер кредита: 3 000 000 рублей для города Новосибирска;

% годовых после оформления ипотеки жилого помещения);

Валюта кредита: кредит выдается только в рублях, без комиссий и требований об обязательном страховании жизни и здоровья заемщика;

Категории заемщиков: все клиенты - физические лица.

Таблица 3.2 - Условия предоставления кредита "Ипотека с государственной поддержкой"

Таблица 3.3- Условия предоставления кредита «Строительство жилого дома - рубли»

Таблица 3.4- Условия предоставления кредита Приобретение готового жилья - рубли

Сберегательный банк России предлагает дополнительные возможности, которые могут существенно упростить получение ипотеки и уменьшить кредитное бремя:

1. При выдаче ипотеки, в период с совершения сделки, до оформления в залог банку объекта недвижимости необходимо платить повышенные проценты по кредиту, либо иным образом обеспечить кредит. При использовании индивидуальных сейфов Сбербанка такая необходимость отпадает.
2. Возможность использовать материнский капитал. Наличие сертификата на материнский капитал позволит полностью или частично погасить жилищный кредит, а также использовать его в качестве первоначального взноса на приобретение готового жилья.
3. Налоговый вычет - льгота от государства при покупке жилья. Размер вычета - 13% от всех выплаченных процентов по ипотечному кредиту. Размер имущественного налогового вычета теперь может достигать 260 000 рублей.

Таблица 3.5- Условия предоставления кредита Приобретение строящегося жилья - рубли

Обеспечение по ипотеке - это уверенность банка в том, что долг будет возвращен тем или иным способом. Сбербанк рассматривает следующие формы обеспечения кредита:

- поручительство граждан Российской Федерации. Данные граждане должны иметь постоянный доход и соответствовать возрастным требованиям банка;

- банк не откажется, если поручителем выступит фирма, организация, предприятие или другое юридическое лицо;

- залог различного имущества. В качестве залога применяют: объекты недвижимости, автомобили, слитки драгоценных металлов, ценные бумаги (акции, облигации) и иное ценное имущество (используется как дополнительное обеспечение, в качестве единственного не принимается).

Существуют еще и дополнительные виды обеспечения (такие как поручительство жены, детей и т. д.). Об этих видах обеспечения ипотеки целесообразно узнать непосредственно в банке при оформлении ипотеки.

На весь срок кредита необходимо провести страхование в пользу банка объекта залога от рисков утраты, гибели или повреждения.

Таблица 3.6- Требования к заемщику

Для получения жилищного (ипотечного) кредита в филиалах ОАО "Сбербанк России" необходимы следующие документы:

- заявление-анкета,

- справки предприятия за последние 6 месяцев по форме 2-НДФЛ (или справка по форме Банка или справка в свободной форме с указанием всех реквизитов) о заработной плате заемщика и поручителей, подписанные главным бухгалтером (в случае отсутствия гл бухгалтера-руководителем) , скрепленная печатью; (для заемщика и поручителей)

- реквизиты организации на отдельном бланке, для заемщика и поручителей

- копии трудовых книжек/трудового контракта (все листы, заверенные начальником отдела кадров либо руководителем организации), для заемщика и поручителей)

- паспорта заемщика и поручителей (оригиналы), для заемщика и поручителей)

- военный билет до 27 лет.

Отчет об оценке объекта недвижимости является обязательным документом, предоставляемым клиентом для рассмотрения вопроса о выдаче ипотечного кредита. Перечень оценщиков ограничен теми из них, которые прошли процедуру аккредитации в Банке. Здесь же каждый оценщик ознакомился с требованиями Банка к принципам проведения процедуры оценки и оформления отчета. Таким образом, включение оценщика в перечень аккредитованных является фактором доверия Банка к оценщику, как к надежному партнеру. Нарушение оценочной организацией требований Банка ведет к его исключению из перечня партнеров.

- Курсовые работы на заказ