Виды ипотечных кредитов

1. Кредит с шаровым платежом.

Предусматривает единственный платеж по ипотечному обязательству в конце срока действия кредитного договора. Величина платежа включает в себя как основную сумму кредита, так и сумму накопленных процентных платежей.

Имеет ограниченное применение. Вероятные пользователи - земельные спекулянты, которые хотят свести к минимуму свои издержки в течение срока владения, рассчитывая выплатить шаровой платеж при выгодной перепродаже земли (риск не возврата повышен).

2. Кредит с выплатой только части процентов.

Предусматривает периодическую выплату в течение срока кредита только процентов, а выплата основной суммы кредита происходит в конце срока действия кредитного договора.

3. Кредит с долевой амортизацией.

Под данным видом ипотечного кредита подразумевается долевая амортизация основной части долга до окончания срока кредита.

При этом оставшаяся доля основного долга гасится в конце срока действия кредитного договора.

4. Самоамортизирующийся кредит.

Амортизируется периодическими двумя равными платежами.

Одна доля приходится на счет погашения основной суммы кредита, а вторая на процент по кредиту.

И даже если обе части выплачиваемые по кредиту одинаковые, это не говорит о равной доле гашения и процентов и суммы долга.

В первую очередь банком гасятся проценты, а затем только тело кредита, при этом величина уплаты по процентам постоянно уменьшается

5. Кредит с переменной нормой процента.

Самый распространенный тип кредитов который свойственен для периода когда экономика находится в сфере высоких темпов инфляции.

К ним относят:

- кредиты с корректируемой нормой процента, которые компенсируют инфляцию либо изменяющимся размером платежа, либо изменяющимся сроком кредита;

- кредиты с пересматриваемой нормой процента - предусматривают регулярное рефинансирование кредита при рыночной норме процента;

- кредиты с индексируемыми платежами - платежи и остаток кредита регулярно индексируются.

6. Кредит с младшими закладными.

Это получение нового ипотечного кредита под залоговое имущество. Происходит как бы переуступка прав собственности, от одного банка к другому. И новый кредитор несет обязательство по погашению ранее выданного кредита.

Существующий кредит имеет ставку процента меньшую, чем ставка, выплачиваемая по новому кредиту. В большинстве случаев в роли новых кредиторов выступают сами продавцы.

7. Кредит с участием.

Предполагает участие кредитора, кроме получения регулярных платежей в счет погашения, в получении части дохода или части от реверсии.

8. Кредит для освоения земли и нового строительства.

Данный вид ипотечного кредита отличается от всех выше изложенных, тем что, выдача ипотечного кредита производится равными долями по мере завершения различных этапов строительства и освоения новых участков земель.

При этом проценты по данному виду кредита накапливаются на остатке ипотечного кредита.

Погашение данного кредита происходит в момент продажи построенного недвижимого имущества либо освоенного участка земли.

Процесс ипотечного жилищного кредитования состоит из шести этапов.

1. Предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит и делает предварительную оценку возможности предоставления кредита данному заемщику.

2. Сбор и проверка информации о заемщике. На этом этапе происходит сбор и подтверждение (в том числе с помощью информации из официальных источников) данных, которые предоставил заемщик, а также сбор других необходимых сведений о трудовой занятости заемщика, источниках и размерах его доходов, наличии или отсутствии других финансовых обязательств. Все эти сведения необходимы банку для того, чтобы верно оценить платежеспособность и кредитоспособность заемщика.

3. Заполнение заявления-анкеты на кредит. Заявление является документом, в котором собраны все подтвержденные данные о платежеспособности заемщика, цели кредита, предмете залога, иных активах заемщика, его кредитной истории, семейном положении и другие сведения, на основе анализа которых вырабатываются решения о возможности предоставления кредита заемщику.

4. Оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита (процедура андеррайтинга). Специалисты банка анализируют полученные о заемщике сведения, оценивают возможные риски и определяют основные параметры кредита, при которых риски, которые берут на себя кредитор и заемщик, заключая кредитный договор, минимальны. Определяются максимально доступная сумма жилищного кредита с учетом доходов заемщика, необходимые суммы собственных средств, которыми должен располагать заемщик к моменту заключения кредитной сделки (сумма первоначального взноса, расходы на заключение и оформление необходимых договоров и другие возможные расходы). Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита. Особое внимание уделяется правильной оценке предмета ипотеки. В результате процедуры андеррайтинга кредитор принимает решение о выдаче кредита заемщику или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения).

5. Заключение кредитной сделки. На данном этапе происходит заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья, заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, а также приобретение жилья заемщиком и передача его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, договор ипотеки, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса. На этом же этапе происходит заключение договоров страхования предмета ипотеки, жизни заемщика, а также, по возможности, прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

6. Обслуживание ипотечного кредита. На данном этапе кредитор принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита, выявляет и своевременно устраняет возможные проблемы, связанные с погашением кредита.

Возможны различные формы организации процесса предоставления и обслуживания ипотечных кредитов в банке. Организационная структура специализированного ипотечного банка, как правило, строится в соответствии с основными этапами ипотечного кредитования. Если это универсальный коммерческий банк, то в нем создается либо управление, либо отдел ипотечного жилищного кредитования. Это во многом определяется масштабами ипотечного кредитования, осуществляемого банком.

В банке создается отдел ипотечного кредитования. Основными функциями такого подразделения являются:

- отбор потенциальных заемщиков, соответствующих критериям, установленным внутренним положением банка о кредитовании;

- проведение андеррайтинга кредитов и подготовка решения о предоставлении кредита;

- оформление и заключение кредитных сделок;

- обслуживание ипотечных кредитов;

- работа с проблемными кредитами.

Структура отдела ипотечного кредитования строится исходя из возложенных на него функций и может быть представлена следующими работниками:

- начальник отдела;

- кредитный инспектор, осуществляющий предварительную квалификацию заемщиков (кредитный инспектор по предварительной квалификации);

- кредитный инспектор, отвечающий за сбор и проверку информации;

- кредитный инспектор, осуществляющий андеррайтинг кредитов и заключение кредитных сделок (кредитный инспектор по андеррайтингу);

- кредитный инспектор, осуществляющий обслуживание ипотечных кредитов (кредитный инспектор по обслуживанию);

- юрисконсульт.

По мере увеличения объемов ипотечного кредитования увеличивается количество сотрудников, работающих по каждому направлению, и в отделе могут быть созданы подотделы.

Создание целостной системы ипотечного жилищного кредитования, которая включает предоставление долгосрочных ипотечных жилищных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам, требует формирования механизма обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования. Наиболее распространенными источниками долгосрочных ресурсов для жилищной ипотеки во всем мире являются средства:

- привлекаемые универсальными и сберегательными банками на депозиты различной срочности и расчетные счета от граждан и юридических лиц;

- привлекаемые на финансовом рынке посредством межбанковских кредитов и различных финансовых инструментов заимствования;

- привлекаемые с рынка капиталов от различных институциональных и индивидуальных инвесторов посредством выпуска и размещения особых ипотечных ценных бумаг, обеспеченных правами требований по ипотечным кредитам и закладным;

- предоставляемые из бюджетных источников в различных формах участникам ипотечного рынка (банкам, заемщикам, инвесторам и т.д.) с целью субсидирования ипотечного жилищного кредитования.

Расширение операций по долгосрочному ипотечному кредитованию и привлечение достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового рынка и рынка капиталов определяет важность отработки надежного механизма финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок ипотечных жилищных кредитов.

Характеризуя перечисленные выше источники средств, следует отметить, что с точки зрения развития рынка ипотечных жилищных кредитов определяющее значение имеют источники средств, привлекаемых от граждан и инвесторов. Средства, привлекаемые на финансовом рынке в качестве межбанковских кредитов, как правило, краткосрочны, и их функция существенно ограничена долгосрочным характером ипотечного жилищного кредита.

Особое значение имеют средства, получаемые из государственного бюджета. На первых этапах развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования государственная поддержка может значительно ускорить развитие системы. Однако, в зависимости от формы и направления использования бюджетных средств для развития жилищной ипотеки, а также способов их распределения, господдержка может как ускорять, так и сдерживать участие в развитии системы долгосрочного ипотечного кредитования рыночных структур. Поэтому определяющее значение приобретают анализ и оценка эффективности использования средств бюджета, направляемых на развитие ипотеки.

- Курсовые работы на заказ