Законодательные основы ипотечного кредитования в России

Основными нормативными актами, регулирующими сферу ипотечного кредитования в России являются:

1. Гражданский Кодекс РФ (в ред. от 31.12.2014), где в п. 2 ст. 334 дается определение ипотеки как залога недвижимости. В соответствии с Гражданским Кодексом РФ любое недвижимое имущество может выступать предметом договора ипотеки. В категорию недвижимого имущества включаются как земельные участки, участки недр, здания, сооружения, леса, а также воздушные и морские суда, и даже космические объекты, которые по российскому законодательству также относятся к категории недвижимого имущества;
2. Федеральный Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (в ред. от 08.03.2015). В ст.2 этого Закона говорится, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Также в этом законе перечислены объекты, права на которые подлежат государственной регистрации;
3.  Федеральный Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ (в ред. от 31.12.2014 г.). В данном законе определена сущность ипотеки как одной из разновидностей залога, а также детализированы положения Гражданского Кодекса, касающиеся непосредственно ипотеки;
4. Федеральный Закон РФ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20.08.2004 № 117-ФЗ (в ред. от 04.06.2014). В данном законе определены специальные условия ипотеки для военнослужащих, которые отличаются от обычных условий большей степенью лояльности;
5. Федеральный Закон РФ «Об инвестировании средств для финансирования накопительной пенсии в РФ» от 24.07.2002 г. № 111-ФЗ (в ред. от 01.12.2014), в котором законодательно закреплена возможность инвестирования в ипотечные ценные бумаги;
6. Федеральный Закон РФ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ (в ред. от 21.12.2013), который определяет порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг;
7. Федеральный Закон РФ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 № 256-ФЗ (в ред. от 08.03.2015), который определяет механизм и порядок применения материнского капитала для погашения платежей по ипотеке.

Также ипотека регулируется Земельным Кодексом РФ, в части принципов и отношений, связанных с предоставлением земельных участков, включая земельные участки по жилищное строительство; Налоговым Кодексом РФ, в котором определены льготы по налогам для участников ипотечного кредитования и Жилищным Кодексом РФ, где определены нормативы жилой площади в расчете на одного человека и в котором регламентируется механизм проведения различных операций с ипотечным имуществом.

         С 1 июля 2014 г. Закон РФ «О залоге» от 29.05.1992 № 2872-1, который определял возникновение залоговых прав по сделкам с ипотекой, утратил силу в связи с включением измененных положений этого закона в Гражданский Кодекс РФ.

         В соответствии со ст. 1 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору ипотеки одна сторона, именуемая залогодержателем, являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за исключениями, установленными федеральным законом.

         То есть исходя из рамок закона, в случае неисполнения обязательств по договору ипотеки кредитор в случае неисполнения обязательств должником имеет право обратить взыскание на заложенное имущество и только на него, при том, что право кредитора-залогодержателя является преимущественным, то есть подлежит удовлетворению в первую очередь. По сути, договор ипотеки и договор залога близки друг к другу, - на ипотеку распространяются стандартные принципы залога. К таким принципам относятся:

1. Принцип старшинства, означающий, что кредитор, который заключил более ранний по срокам договор ипотеки имеет преимущественное право удовлетворения своих требований перед кредитором, который заключил более поздний по срокам договор;
2. Принцип специальности, означающий, что предметом ипотеки является конкретный объект;
3. Принцип обязательности, согласно которому запись об объекте недвижимости в обязательном порядке должна вносится в Единый государственный реестр прав, что служит единственным доказательством реальности права и юридической значимости этого права для третьих лиц;
4. Принцип гласности, согласно которому любое заинтересованное лицо имеет право ознакомится с записями об объекте недвижимости;
5. Принцип достоверности, который является презумпцией, то есть изначальным предположением о том, что запись внесенная в Единый государственный реестр прав является подлинной;
6. Принцип бесповоротности, означающий, что при наличии определенных значимых условий, запись в Едином государственном реестре прав может сохранять свою силу, даже, несмотря на ее неправильность.

Предмет договора ипотеки - это недвижимое имущество. Существуют различного рода ограничения относительно предмета договора. Так, например, если рассматривать ипотеку земельных участков, то предметом договора ипотеки земельного участка не могут быть земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Договор ипотеки по землям сельскохозяйственного назначения возможен только при использовании этих земель в дальнейшем с сельскохозяйственной целью.

         В случае, когда предметом договора ипотеки выступает предприятие, как имущественный комплекс, то право залога распространяется на всё имущество, входящее в состав предприятия. Не могут быть предметом ипотеки бюджетные организации и казённые предприятия.

         Предметом договора ипотеки жилья выступает жилое помещение. Жилым домом (в соответствии с Жилищным Кодексом РФ) признается индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании. Чаще всего предметом договора ипотеки является, конечно, квартира, то есть структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящая из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком обособленном помещении. Комната - это часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Предметом ипотечного договора не могут быть индивидуальные или многоквартирные жилые дома, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Однако, при выделении кредитной линии для строительства жилого дома ипотечный договор может предусматривать обеспечение обязательства объектом незавершенного строительства и принадлежащими залогодателю оборудованием и строительными материалами. Ипотека жилых домов, находящихся в процессе строительства, возможна лишь в случае предоставления кредита для сооружения жилого дома. То есть, как и в случае с землями сельхозназначения, речь идет только о целевом использовании заемных средств. Если допускается нецелевое использование заемных средств, а также непредставление заимодавцу возможности осуществлять контроль за использованием средств по назначению, то займодавец имеет право требовать досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов.

         Ипотека и ипотечный кредит - это не тождественные, но близкие друг к другу понятия. Ипотечный кредит предоставляется в денежной форме или в виде ипотечных облигаций под залог недвижимости с целью последующего выкупа или строительства этой недвижимости, таким образом, эта недвижимость приобретаемая или находящаяся в процессе строительства является предметом залога. Правовая сущность ипотечного кредита заключается в его целевом использовании.

         Основной документ, который законодательно оформляет отношения между банком и заемщиком, - это договор об ипотеке и кредитный договор. Сущность ипотечного кредита аналогична сущности договора ипотеки - целевое использование займа, - это снижает риски при договоре ипотечного кредита. Ипотечный кредит привлекателен для кредитных организаций с точки зрения особенностей недвижимости как таковой:

1. Долговечность недвижимости;
2. Разнородность;
3. Прочная связь с землёй;
4. Уникальность.

Договор об ипотеке может быть самостоятельным договором и выступать отдельно от кредитного договора, что позволяет руководствоваться положениями об ипотеке в качестве средства обеспечения, а может выступать совместно с кредитным договором. Последний случай наиболее распространен, так как при этом защита интересов кредиторов более эффективна. По кредитному договору банк предоставляет кредит заёмщику согласно условиями договора, а заёмщик обязуется возвратить полученную сумму и проценты за её пользование.

Существенными условиями кредитного договора являются:

1. Предмет договора;
2. Цель кредита;
3. Срок;
4. Размер кредита;
5. Проценты за пользование кредитом.

Особое внимание в данном случае обращают на цель кредита, установка цели в качестве существенного условия договора уже сама по себе значит, что договор приобретает целевой характер. Проценты являются единственным вознаграждением, которое отражается в договоре.

Процесс заключения кредитного договора об ипотеке проходит несколько стадий:

1. Презентация банком своих ипотечных продуктов;
2. Обращение физического лица в банк с просьбой предоставить анкету-заявление;
3. Рассмотрение банком анкеты-заявления и решение о предоставлении либо отказе в предоставлении кредита;
4. Письменное либо устное уведомление гражданина о решении банка;
5. Заключение кредитного договора об ипотеке.

Предмет договора проходит предварительную процедуру оценки, которая называется андеррайтинга (от англ. underwrite - подписывать). Оценка недвижимости проходит по стандартным правилам оценки недвижимости в России, установленных Федеральным Законом РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (с изм. от 31.12.2014). В оценочной процедуре в первую очередь заинтересована кредитная организация, которая должна знать реальную стоимость объекта недвижимости, чтобы рассчитать эффективную ставку ипотечного кредита. Кредитная организация при помощи оценки определяет, не была ли завышена стоимость объекта недвижимости и является ли эта стоимость достаточной для надежного обеспечения кредитного договора об ипотеке. Таким образом, чем дороже будет оценен объект недвижимости, тем дороже он будет выставлен на продажу и соответственно это минимизирует ущерб лицу, взявшему кредит под залог недвижимости.

Оценка проводится профессиональными оценочными компаниями. Оценку оплачивает заёмщик. Обычно кредитные организации сотрудничают сразу с несколькими оценщиками и заёмщик обязан пользоваться только оценочными компаниями, предоставленными ему кредитной организацией. Стоимость оценки зависит от объекта недвижимости, если объект типовой и оценка подобного объекта уже проводилась ранее, то стоимость будет конечно же ниже, чем если объект недвижимости нестандартный. Ипотечный брокер помогает заёмщику правильно выбрать ипотечную программу, по которой больше шансов получить положительное заключение банка применительно к статусу заёмщика. Ипотечный брокер, как правило, работает при банке-кредиторе и имеет тесные с ним отношения.

Особого внимания по договору ипотечного кредитования заслуживает пункт, касающийся изменений условий договора. Как правило, кредитные организации включают в договор такой пункт, однако не всем банкам этот пункт договора нравится. Зачастую изменить этот пункт договора не представляется реальным, так как формы кредитных договоров утверждаются на самом высоком уровне кредитной организации и не могут меняться в зависимости от интересов отдельных физических лиц. Однако, у заёмщика есть право потребовать внесение такого пункта в договор и если этот пункт пройдет утверждение на коллегиальном совете банка, то конечно же банк изменит договор персонально под данного заёмщика.

Касаемо вопроса о досрочном погашении ипотечного кредита, нужно отметить следующее, что до осени 2011 года кредитные договоры банков запрещали досрочное погашение кредита в первые 6-12 месяцев и вводили штрафы за досрочное погашение. 13 сентября 2011 года Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ выпустил информационное письмо № 146, в котором указал, что подобная практика является незаконной и нарушает права потребителя. Теперь заёмщик имеет право полностью и досрочно погашать без всяких комиссий и штрафов кредит, обозначенный в кредитном договоре. Однако, если в приложении к договору об ипотечном кредитовании содержится обязательство о досрочном погашении ипотечного кредита, а заёмщик, соглашаясь с этим условием, подписывает такое приложение, то банк вправе устанавливать штрафные санкции за невыполнение такого обязательства. Конечно, многие банки так и продолжают указывать в договоре штрафы за досрочное погашение ипотечного кредита, ссылаясь на отсутствие норм федерального закона по этому поводу. Такая практика, конечно, не является законной. В случае если заёмщик хочет досрочно погасить ипотечный кредит и с него требуют проценты, то заёмщик вправе обращаться в суд. Как правило, банки стараются не доводить дело до суда по этому поводу и пункт в договоре о досрочном погашении служит больше для устрашения некомпетентного в этих вопросах заёмщика. При досрочном погашении ипотечного кредита заёмщик должен платить только те проценты, которые были начислены за период действия ипотечного кредита до момента погашения его заёмщиком. Встречаются случаи, когда банк требует погашения полной суммы процентов по кредиту за ещё не наступившие во времени процентные выплаты. Важно, чтобы график платежей по кредиту был документально зафиксирован и заверен подписями и печатью, а также оформлен приложением к договору ипотеки.

Страхование по договору ипотечного кредитования является обязательным, так как существует ряд рисков:

1. Риск утраты права собственности на приобретённую недвижимость;
2. Риск потери жизни или трудоспособности;
3. Риск конструктивной гибели объекта недвижимости.

Страхование объекта недвижимости является обязательным, а что касается жизни и здоровья заёмщика, то все отдается на его усмотрение. Однако некоторые банки требуют не только страхования жизни и здоровья заёмщика, но и страхование жизни и здоровья супруга (-и) заёмщика, если он (она) есть. Это связано, во-первых, с тем, что такие банки придерживаются консервативной политики в сфере ипотечного кредитования, а, во-вторых, что изменение семейного статуса может повлечь негативные последствия в плане оплат по договору ипотечного кредитования. Включение пунктов, связанных со страхованием в договор влияет на размер процентной ставки.

Досрочное расторжение договора со стороны банка, как правило, происходит после трех просрочек платежа. В этом случае банк предлагает погасить сумму кредита полностью или расторгнуть договор. Тем не менее, на практике все вопросы, связанные с досрочным расторжением договора со стороны банка решаются сугубо индивидуально. Как правило, физические лица только в крайних и весомых случаях нарушают условия договоров ипотечного кредитования.

Оценка платежеспособности заёмщика является одним из обязательных элементов процедуры ипотечного кредитования. Доходы заёмщика подтверждаются справкой по форме 2-НДФЛ. Но, так как доля «серых» зарплат в России не уменьшается, а сейчас, на фоне разворачивающегося кризиса, даже растет высокими темпами, то банки используют собственные методики позволяющие проверить и оценить платежеспособность заёмщика вне зависимости от данных 2-НДФЛ.

Таким образом, ипотечное кредитование в России регулируется гражданско-правовыми нормами. Сам по себе ипотечный кредит является выгодным для кредитной организации, так как, во-первых, недвижимость растет в цене, а, во-вторых, риски связанные с предметом договора ипотечного кредитования на порядок ниже, чем в других случаях. Основными документами, которые определяют взаимоотношения кредитной организации и заёмщика являются договор об ипотеке и кредитный договор. Именно в кредитном договоре определяются основные условия по выплатам со стороны заёмщика, а также период выплат.

- Курсовые работы на заказ