Зарубежный опыт ипотечного жилищного кредитования
Наибольшее распространение в Европе получила германская система Баушпаркассе. В соответствии с этой системой, потенциальные покупатели жилья заключают контракт, содержащий обязательства клиента накопить определенную сумму за определенный период времени, как правило, по более низким по сравнению с рыночными процентным ставкам. Это так называемая закрытая система сбережений, привлекающая средства граждан, заинтересованных взять ипотечный кредит. За счет привлеченных средств заемщики получают кредиты также по более низким по сравнению с рыночными процентным ставкам, поскольку ресурсы, полученные таким образом, дешевле для кредитора, чем средства, полученные на обычном финансовом рынке. В основном эта система функционирует в Германии и Австрии. Ее привлекательность повышается за счет государственных премий.
Другая, так называемая открытая система жилищных сбережений действует во Франции. Она нацелена на вовлечение в процесс сбережений накопления не только тех граждан, которые хотят получить ипотечный кредит, но и тех, кто не собирается брать кредит, а заинтересован в самой накопительной программе. Условия накопления становятся привлекательными для широкого круга лиц благодаря государственному стимулированию. Вклады в систему жилищных сбережений обладают конкурентными преимуществами по сравнению с обычной системой накопления за счет налоговых льгот и государственной премии, получаемой участниками программы жилищных сбережений при выполнении условий накопительного контракта.
Таблица 1.1.- Основные характеристики ипотечных кредитов в европейских странах
|
Дания
|
Франция
|
Германия
|
Италия
|
|
Нидерланды
|
Португалия
|
|
Испания
|
Великобритания
|
LTV, %
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Средний
|
80
|
67
|
67
|
55
|
|
90
|
83
|
|
70
|
69
|
Максимальный
|
80
|
100
|
80
|
80
|
|
115*
|
90
|
|
100
|
110*
|
Диапазон сроков кредитования, лет
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2-5
|
þ
|
þ
|
þ
|
þ
|
|
þ
|
¨
|
|
¨
|
þ
|
5-10
|
þ
|
þ
|
þ
|
þ
|
|
þ
|
¨
|
|
¨
|
¨
|
10-20
|
þ
|
þ
|
þ
|
¨
|
|
þ
|
ý
|
|
¨
|
¨
|
Более 20
|
þ
|
¨
|
¨
|
¨
|
|
¨
|
ý
|
|
¨
|
ý
|
Заемщики
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Молодая семья (до 30 лет)
|
þ
|
¨
|
þ
|
¨
|
|
¨
|
þ
|
|
þ
|
þ
|
Пожилая семья (старше 50 лет)
|
þ
|
¨
|
¨
|
¨
|
|
þ
|
¨
|
|
¨
|
þ
|
С небольшими сбережениями
|
ý
|
þ
|
¨
|
ý
|
|
¨
|
¨
|
|
¨
|
þ
|
С неподтвержд-м доходом
|
ý
|
ý
|
ý
|
ý
|
|
¨
|
ý
|
|
¨
|
¨
|
Частные предприниматели
|
þ
|
¨
|
þ
|
þ
|
|
¨
|
þ
|
|
þ
|
þ
|
Условные обозначения: þ - широко доступно, ¨ - ограниченно доступно, ý - недоступно.
LTV может быть больше 100% при наличии возможности у заемщика получить необеспеченный дополнительный кредит, который может быть использован на покрытие затрат, связанных с осуществлением ипотечной сделки, переездом и др.
В ряде стран применяются кредитные продукты, предусматривающие установление фиксированной процентной ставки на определенный срок кредита и возможность ее пересмотра в течение оставшегося срока кредитования.
Таблица 1.2 - Ограничения на досрочное погашение ипотечного кредита в странах Европейского союза
Страна
|
Ограничения на досрочное погашение кредита
|
Дания
|
По большинству продуктов с фиксированной ставкой досрочное погашение возможно без ограничений и штрафов (за исключением платы за административные расходы)
|
Франция
|
- Штрафы за досрочное погашение кредита ограничены законодательно и не могут превышать 3% от выплачиваемой досрочно суммы основного долга или 6-кратного размера месячных процентов.
- Штрафы за досрочное погашение кредита могут применяться только к продуктам с фиксированной процентной ставкой (законодательное ограничение).
- В случае смерти, вынужденной безработицы или вынужденной смены работы запрещается взимать штрафы за досрочное погашение
|
Германия
|
- Кредиторы берут плату для покрытия операционных и финансовых потерь.
- Законодательно запрещается взимать штрафы за досрочное погашение кредитов с переменной процентной ставкой
|
Голландия
|
- В национальном кодексе поведения записано, что 10% основной части долга может быть досрочно выплачено без штрафа (на практике - до 15%).
- В случае переезда штрафы за досрочное погашение не взимаются
|
Великобритания
|
- Штрафы за досрочное погашение для многих продуктов с фиксированной процентной ставкой.
- Тенденция к падению величины штрафов под влиянием союзов потребителей
|
Жилищное финансирование в Великобритании в наименьшей степени подвержено вмешательству государства. На ипотечном рынке доминируют строительные общества, похожие на сберегательные банки в континентальной Европе или в США. Они могут привлечь относительно недорогие средства благодаря своей репутации как организации, ориентированной на потребителей.
Далее перечислим субъекты ипотечного кредитования в Великобритании.
1. Строительные общества (Building societies) - специализированные финансовые институты, осуществляющие две основные функции: привлечение депозитов и предоставление ипотечных жилищных кредитов. Свыше 80% активных операций строительных обществ приходится на ипотечные жилищные кредиты. Основными условиями кредитования являются: переменная процентная ставка, маржа кредитора - 1,9-2,2%, срок кредита - до 25 лет, LTV - 70%. К настоящему времени многие строительные общества преобразованы в универсальные коммерческие банки.
2. Коммерческие банки (доминируют 5 банков) предлагают такие же типы кредитов, как и строительные общества, но свои фонды формируют на оптовом финансовом рынке.
3. Консолидированные кредиторы финансируются в основном зарубежными финансовыми организациями, работают через брокеров и страховых агентов и предлагают ряд альтернативных продуктов (ипотека с фиксированной на 3-5 лет ставкой с последующим пересмотром ставки в зависимости от ставки LIBOR). Фонды образуются за счет предложения облигаций на рынке еврооблигаций либо продажи головной фирме (владеющей контрольным пакетом акций).
Система жилищного финансирования в Германии основывается как на депозитном рынке, так и на рынке капитала (ипотечных облигаций). Кредиты предоставляются как с переменной, так и с постоянной процентной ставкой. Преимущество имеют кредиты с фиксированной процентной ставкой. Это явилось основой развития рынка ипотечных облигаций.
Основные субъекты ипотеки:
- ипотечные банки, формирующие кредитные фонды за счет ипотечных облигаций; существуют также три смешанных банка, функционирующих одновременно как коммерческие и как ипотечные;
- сберегательные банки;
- кредитные кооперативы, предлагающие розничные финансовые услуги на местных рынках;
- стройсберкассы (Баушпаркассе).
Ипотечный рынок в Германии жестко регулируется. Так, выпускать ипотечные облигации до июня 2009 г. могли только лицензируемые банки. Максимальный спрэд при их продаже должен составлять 5-10 базисных пунктов по отношению к государственным облигациям с сопоставимыми сроками. Регулируются также основные параметры кредитных продуктов, которые обеспечивают ипотечные облигации. Заключать жилищные сберегательные контракты могут только стройсберкассы.
Особенности ипотечных облигаций:
- обеспечены первыми ипотечными кредитами с низким LTV, не более 60%;
- эмитируются ипотечными банками, а не специализированными организациями.
Характерная черта германского жилищного финансирования заключается в том, что заемщик при приобретении жилья комбинирует различные финансовые инструменты от различных кредитных организаций в едином пакете. Так, в среднем 55% стоимости жилья он получает в виде первого ипотечного кредита, предоставляемого ипотечным или сберегательным банком, 20% финансируются стройсберкассами, 5% предлагается банком в качестве дополнительного кредита с переменной процентной ставкой. Остальная стоимость жилья финансируется за счет собственных средств заемщика (в частности, накопленных в стройсберкассе).
Французская система была создана под влиянием уже существовавшей германской системы. Изначально она была закрытой, или замкнутой, системой, однако в 1970-х гг. постепенно модернизировалась в открытую систему, нацеленную на создание группы вкладчиков, которые хотели бы поместить сбережения в систему жилищных сбережений без использования своих прав на кредит, будучи заинтересованными в доходе от жилищных вкладов. «Свободные средства», собранные таким образом, могут быть использованы финансовыми организациями для ресурсного обеспечения ипотечных кредитов. Главная цель французской системы жилищных сбережений заключается в стимулировании долгосрочных накоплений путем сильной сберегательной мотивации граждан. В то же время был создан рынок ипотечных облигаций - как один из инструментов обеспечения ипотеки долгосрочными средствами.
В истории развития французских систем жилищных сбережений было три периода, в рамках которых вводились различные механизмы сбережений, сосуществующие и сегодня.
1. 1952-1965 гг. Это был период эксперимента с частными сберегательными организациями, которые оказались нестабильными и не обеспечили ощутимого вклада в финансирование жилищного сектора. Следует отметить, что некоторые из этих компаний до сих пор функционируют на небольшом сегменте специализированных жилищных кредиторов.
2. С 1965 г. до настоящего времени. Создается система жилищных сбережений, оформляемая так называемым CEL-контрактом, по своим условиям похожим на германский Баушпар-контракт (продолжительность накопительного периода минимум 18 месяцев, низкие депозитные и кредитные ставки). Однако этот инструмент не был достаточно успешным из-за нехватки средств для обеспечения суммы ипотечных кредитов, которые должны предоставляться семьям, выполнившим условия накопительных программ.
3. С 1970 г. до настоящего времени. Развивается новый тип контракта - PEL-контракт (плановые сбережения), который характеризуется более длительным накопительным периодом, более высокими начисляемыми процентными ставками по сбережениям. Проценты по этим вкладам конкуренты по отношению к долгосрочным казначейским облигациям. Так, в 1970 г. процент по депозиту составил 8% (инфляция в этот период была на уровне 6%) и состоял из двух частей: основной депозитной ставки, начисляемой депозитным банком, - 4% и процентной премии, предоставляемой правительством, - 4%. Благодаря правительственной премии кредитная ставка устанавливалась в размере 5,5%, включая маржу в 1,5% (в настоящее время маржа на уровне 1,7%).
Французская система ипотечного кредитования характеризуется значительным участием государства в финансовой поддержке граждан при улучшении жилищных условий.
Субъекты ипотеки:
- банки, функционирующие в соответствии с банковским законодательством; ипотечные операции могут производить любые банки, для этого не требуется получать специальную лицензию;
- финансово-кредитные компании, которые должны лицензировать свою деятельность в области ипотеки; они имеют право предоставлять ипотечные кредиты, но не могут привлекать краткосрочные (до 2 лет) депозиты, им разрешено привлекать средства только на сроки, превышающие 2 года.
Виды ипотечных кредитов:
- субсидируемые кредиты (предоставляются в рамках системы социального страхования и регламентируются государством, например кредит с прямым субсидированием и жилищное кредитование на основе накоплений, являющееся наиболее значимой программой);
- рыночные кредиты (LTV до 60%, срок кредита - до 15 лет, преобладает фиксированная ставка, требование к платежеспособности заемщиков определяется отношением величины платежей по кредиту к доходу заемщика на уровне 33%).
Государственное регулирование системы ипотечного кредитования осуществляется в виде как гибкой налоговой политики по отношению ко всем субъектам ипотеки (строительные организации, инвестирующие в строительство жилых домов, имеют некоторые налоговые льготы; налогооблагаемый доход граждан уменьшается на сумму процентов по кредиту), так и прямого жилищного субсидирования.
Ресурсы ипотеки формируются за счет:
- жилищных сберегательных контрактов;
- депозитов;
- облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами.
Ипотечные облигации традиционно выпускаются двумя организациями: Credit Foncier de France и Caisse de Refinancement de L’Habitat. Помимо этих организаций, существует еще несколько, которые также работают на рынке ипотечных облигаций.
Облигации, обеспеченные ипотечными кредитами, существуют в виде:
- облигаций со сроками 10-15 лет и фиксированной процентной ставкой;
- облигаций с опционом, предусматривающих возможность их выкупа эмитентом и изменения процентных ставок;
- облигаций с индексируемой процентной ставкой.
Таким образом, французская и германская модели жилищных сбережений существенно различаются по своим специфическим характеристикам. Причем с точки зрения финансового управления главные различия заключаются в определении процентных ставок, кредитного мультипликатора (т.е. соотношения суммы кредита и суммы сбережений), времени ожидания кредита.
- Курсовые работы на заказ |